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挚诚.志成(网志)

全面支援、协助业主筹组优化工程 让楼宇升降机更安全可靠

由政府伙拍市建局合作推行的「优化升降机资助计划」(升降机资助计划),首轮申请在刚过去的星期四截止接受申请,市建局共收到约1,200宗申请,涉及约4,800部升降机。市建局在截止申请后随即分析申请个案的资料,而由市建局、发展局及机电工程署组成的督导委员会,将以风险评估为基础,厘定处理合资格个案的优先次序。市建局预计于今年第四季向申请人寄出首轮申请的结果及优先次序通知书,然后分批联络申请人有关优化升降机的工作。

妥善维护升降机是业主的基本责任。香港的升降机运作受到《升降机及自动梯条例》的规管,需要定期由合资格承办商检验和保养维修,在此规管下,一般而言,只要有适当维修及保养,升降机的运作属安全水平。而随着近年升降机的技术水平提升,业主可为旧式升降机装设较全面的安全保护装置,优化其运作,政府推出的「升降机资助计划」,便为有需要的楼宇业主提供资助及技术支援,以鼓励更多业主筹组升降机优化工程,逐步提升旧式升降机的安全水平。

由于每部旧式升降机不论在机龄、升降机的装置及其配备的安全装置项目的数量均不尽相同,政府和市建局在处理「升降机资助计划」的申请时,将为旧式升降机进行风险评估,从而制定一套排序机制,以厘定处理众多合资格个案的优先次序。

同时,顾及升降机工程业界对市场在某一时段就相关工程服务突然涌现的需求的承受力,加上我们亦希望那些需要更多时间协调和让业主达成共识的楼宇,能够有机会参与此计划,「升降机资助计划」将会分为两轮进行,期望以循序渐进的方式、分阶段推展计划。在计划执行的层面上,我们理解到业主一般对升降机的工程不甚了解,在筹组工程时常常遇到不少疑难与挑战,为此,市建局将为合资格个案提供全面而专业的技术支援,并提供免费顾问服务,从评估工程范围和费用估算、工程招标、以至监督施工和合约管理等不同阶段和层面的工作,为业主提供全方位的协助。市建局会与业主结成伙伴,使计划能够顺利有序推展,发挥成效。

「优化升降机计划」于今年3月底展开首轮申请,期间,我们在各区举办合共11场简介会,加深业主对资助计划内容的认识;亦透过多个地区社区组织,接触目标楼宇及协助业主提交计划申请。在8月1日截止时,共收到约1,200宗申请,涉及4,800部升降机。 申请楼宇涵盖不同类型的升降机,当中约七成个案属于单幢楼宇,涉及的升降机机龄最高的接近60年。这类楼宇多属旧式设计,只能配置的升降机数目较少,每个楼层一般只有一部升降机可以到达,因此当升降机需要暂停服务数小时进行小型保养维修时,居民难以出入,造成较大的不方便,更何况要暂停升降机服务数星期以进行大型的优化工程。鉴于上述考虑,这类大厦的业主们对安排升降机优化工程事宜,一直欠缺积极。从申请数字上看,我乐见今次「优化升降机计划」能成功推动这类旧式升降机进行优化,提升安全水平。

另外,资助计划涵盖升降机系统内七个安全装置项目,当中四个为必须进行优化的安全装置项目(必须优化项目),包括双重制动系统、防止机厢不正常移动装置、防止机厢向上超速装置及机厢门锁及门刀;而余下的三项为可选择的安全装置。欠缺越多必须优化的项目,安全风险自然相对较高。初步统计显示,在千多个申请涉及约4,800部升降机中,完全欠缺该四项「必须优化项目」的升降机占总数四成多。

在早前的简介会上,不少业主关心计划的资助名额、厘定资助的优先次序及参与计划的差饷租值申请上限等问题。我希望在此作补充说明,希望有助各界对计划的理解。

政府和市建局明白业主对有关计划的诉求,在制订计划的执行细节时,亦要充份考虑业界的承受力,避免因「求过于供」而令工程费用飙升,以致最终令业主承担结果。因此,「优化升降机计划」将在六年内分两阶段推展,首两年的资助名额定为1,400部升降机;而随着升降机工程业界逐步增聘人手及加强培训,在未来数年,相信业界可承担的升降机工程数目会逐步增加,以达致计划的目标。

市建局、发展局及机电工程署会按照风险评估,厘订处理个案的优先次序。欠缺较多「必须优化项目」、以及机龄较高的旧式升降机,属风险相对较高的一类,可以先行优化。 至于合乎申请资格但风险程度相对较低的个案,若未能受惠于首轮申请,将会自动登记于次轮的个案中,与其他次轮的申请个案一并按机制处理。

至于有部分楼宇因其应课差饷租值超出申请上限未能参加计划,有意见认为应考虑放宽有关门槛。但统计资料显示,该差饷租值上限水平,已涵盖全港相关楼宇合共约13,000部升降机,当中约一半的机龄已达30年或以上。为这类平均应课差饷租值较低的楼宇进行升降机优化工程,可集中为最有需要的业主先行提供支援。而该应课差饷租值的水平,亦与「楼宇更新大行动2.0」及「消防安全改善工程资助计划」看齐,让业主更容易掌握不同楼宇复修计划的参加资格。

随着首轮申请结束,市建局将按排序分批处理申请个案,首批合资格个案最快在明年初开始着手筹组优化升降机工程。优化升降机工程的作业流程和市场状况,有别于业主一般理解的楼宇维修工程市场,我将在这里稍作说明,加强业主在这方面的了解。

  1. 回标数目较少
    目前市场共有 41间注册升降机承办商,部份只做保养服务的承办商或不积极于承办相关工程,整体市场只有约30多间承建商已登记加入「招标妥」服务的电子招标平台,参与竞投日后资助计划下的工程招标。不过,升降机承办商对处理不同牌子和型号的升降机各有其专长和经验,它们考虑是否竞投涉及非其专长范畴的升降机制式系统的优化工程合约及后续的维修保养工作时,将会较为审慎。由此判断,业主为升降机优化工程进行招标时,所收到的标书数目,一般较楼宇维修建筑工程的回标数目为少。考虑到升降机优化工程的实际需要,计划除了会对优化项目提供资助外,若相关工程因应技术考虑,需要同时更换整台升降机,相关费用亦属资助范围内,相信会有效增加竞争及回标数目。
     
  2. 招标价格差异较大
    一般修补石屎或更换喉管等建筑工程,承办商的施工方案和采用的物料大同小异。然而,升降机承办商就优化工程入标时所提供的优化方案,所需的装置及零件各异,以致不同承办商的入标价格,将可能出现较大的差异。业主需要详细审阅标书内容及其技术方案,了解不同标书所订价格的原由,才能评估标价是否合理。
     
  3. 优化后升降机的保养合约有不同选择
    市场上的升降机保养合约条款大致分为两类:一类属于涵盖局部责任的标准保养合约,相关承办商只提供法例订明最基本的定期检查保养服务,更换损坏零件则要逐项报价;另一类属于全责任承包保养合约,承办商在提供定期检查保养服务时,更换或修理自然损坏的零件,不另收费。现时全港约八成的楼宇,采用后者(全责任承包保养)为升降机保养。故此,业主在完成升降机优化后,若继续采用此类合约,表面上需要支付较高的保养费用,然而,他们日后为升降机更换零件时,可以省却每次报价的时间和手续,及各项零件费用的开支,更不用因与工程承办商磋商维修费而延误维修工作,从而获得更迅速到位的服务。因此,业主不妨于进行升降机优化工程时一并检视升降机的保养安排。

基于上述情况,我们预计业主在日后筹组优化升降机工程时,未必具备充足的技术知识和市场资讯,以理解招标过程中出现的回标反应和评估标书价格,拣选合适的承办商。为了协助业主处理这情况,并应对招标过程中种种疑难与挑战,市建局会为每一个参与计划的个案,提供免费顾问服务,在评估工程范围、制定标书和评标工作上给予建议,协助业主分析标书,以选择合适的承办商;顾问亦会进一步协助监督施工的过程以及工程合约的管理,直至优化工程完成为止。此外,顾问亦会就工程后的保养合约安排,向业主提供建议。市建局将全方位在不同阶段支援业主,监察升降机优化工程的进度和质素。

免费顾问团队由注册机电工程师、注册升降机工程师、屋宇测量师及工料测量师等四位专业人士组成,各自负责其专门范畴,例如机电工程师和升降机工程师,将负责协助业主评估升降机的安全装置配置情况及整体状态,评估优化工程的规模和建议所需要的工程项目;屋宇测量师及工料测量师则会参照市场上同类升降机工程的合约价格资料,为业主提供初步成本估算。测量师亦会协助业主制定招标文件,并在回标后进行标书评估。由于免费顾问服务属于新的支援措施,市建局会密切监察顾问服务的实施情况,持续优化服务。

随着升降机资助计划经已起步,连同楼宇更新大行动2.0及消防安全改善工程资助计划,市建局将要同步处理三个楼宇复修资助计划下大量的申请,并自资承担执行计划的人手及行政成本,为多达4,000幢旧楼业主提供筹组维修工程的支援。这正正反映市建局支援业主在楼宇复修、提升楼宇设施安全的力度。我期望透过这些资助及技术支援,加强业主承担对楼宇维修保养的积极性,改变过去较为被动的文化。市建局近年积极推动楼宇进行预防性维修,期望向业主灌输防患于未然的意识,在楼宇结构和设施老化前,制定周期性的保养计划。我相信,这「固本培元」的楼宇复修新策略,是推展具成效市区更新的关键。