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挚诚.志成(网志)

善用资源 尽用资源 持续履行市区更新任务

行政长官在刚发表的2019年施政报告中,提出多项房屋政策新措施,其中一项措施是赋予市建局新任务,在其重建项目中积极提供更多「首置」或其他类别的资助出售房屋单位,协助满足市民的住屋需求。市建局正就如何落实执行这个任务,在规划、项目及财政资源等三个层面作深入研究,以制定涵盖短、中、长期的计划。

在过去两个星期,大部分媒体的报导及评论都支持有关的房屋政策新措施,但对市建局是否有足够资源去落实执行则有不同的意见。故此,我希望藉这次网志作详细的解说,让社会大众明白。

市建局现时财政穏健 能足以多推「首置」项目?
持续履行市区更新的任务,是《市区重建局条例》赋予市建局最基本的使命和职能。我们一直以审慎理财的原则,利用现有资源推行重建、楼宇复修、保育、活化和改造重设这五项市区更新工作。目前市建局的财政状况尚算穏健,资产净值约有470亿元,而当中超过7成,是从正在进行收购的重建项目所收购回来破旧物业的「不动产」,流动资金实质只有约120亿元。

未计及配合政府房屋政策的新措施,市建局于未来五年将有超过600 亿元的现金支出,以开展草拟中业务纲领内(包括规划储备内的计划)的收购工作。市建局的财政在3至4年后便会进入流动资金短缺情况,届时,便需要采取适当的向外融资安排,才可确保有充足的流动资金应付工作所需的开支;若然再加上执行房屋政策新措施的工作,有关的融资安排将可能需要提前实施,而所需的融资金额将会更多。故此,焦点不应只着眼于市建局现时的财政状况穏健,而是未来是否有足够的资源持续推行市区更新。

「首置」单位为市建局带来收入,如何会影响财务资源?
要解答这个问题,我尝试以我们马头围道「焕然懿居」首置先导项目,来说明推出首置项目对市建局财政,特别是流动资金的影响。URA photo

从图表可见,市建局在推展首置项目时,需要承担项目的收购成本,而在接着的建筑工程阶段,亦要承担建筑费用的支出。在这段建筑工程期间,项目不会带来任何收入。相反,假设项目沿用与发展商合作发展的模式,市建局可在完成收购和清场后,便将项目招标交由发展商负责发展,而从招标得来的前期款项收入以及拨作建筑费的资金,可以用于开展更多重建项目的收购工作。由此可见,推展首置项目将会影响市建局的流动资金,这难免会拖慢市区更新的进度;此外,从项目收购、建筑、落成到出售首置单位,往往长达8至10年的时间,在收购旧楼呎价近年持续上升的情况下,出售首置单位所带来的收入,亦不足以发展下一个楼面面积与首置项目相若的重建计划。由此可以预见,在现时的楼市状况,以首置项目的收入来推动日后重建项目,规模只会愈做愈细,影响更新的步伐及持续发展。

深入研究三大层面 提供更多首置或资助出售单位
正因如此,市建局必须为履行这项「新任务」作深入旳研究,在维持市区更新的可持续发展与推出不同类型的资助出售单位之间,取得平衡。我们会在三个重要层面,包括地区规划、项目发展模式和财务资源,作全面审视,以便能订下周详的业务计划,让提供首置或资助出售单位与推行市区更新能相互配合,发挥双赢。我会就这三大层面作较详细的讲解。

地区规划加入公营、资助房屋元素
在市区缺乏新增土地的情况下,若要在重建项目中提供更多不同类型的单位,首要条件是创造额外的土地资源,透过规划土地的不同用途,加入公营和资助出售单位的设定。以市建局正在进行的「油旺地区研究」为例,据我们掌握的资料,研究范围内绝大部份土地已建设成楼宇或各类基建及社区设施;而在范围内共7.7万个房屋单位中,属公营出租单位的只有不足700个。因此,在制定这人口和楼宇高度密集的旧区的更新规划蓝图时,有需要在规划阶段,考虑调整项目内公、私营建屋的比例,减低新建私营房屋的数量;又或寻求能够释出更多可供发展地积比的方案或新增土地资源,加大「输出」以维持私营房屋供应的同时,亦加入公营房屋,部分用作为日后进行重建时,调迁和安置受重建影响的居民;部分亦能拨给公营房屋机构编配予有需要的市民,满足他们的住屋需要。

多元化项目发展模式 配合不同类型房屋需要
在项目发展模式方面,通过重新规划、重整土地用途所得的土地资源,可以因应短、中、长不同时期的发展需要而制定相应的项目模式。短期而言,现时市建局处理中的项目大致可分为两类:

  • 第一类是已招标及建筑中、以及已落成并正在发售的项目。这类项目正按照市建局与合作发展伙伴签订的发展协议进行,由发展商负责兴建及出售。由于合作发展协议并无设下由市建局回购项目单位的条款,因此我们不能从合作发展伙伴回购有关单位并改作其他模式推出。此外,回购项目在实际操作层面亦存在地契、法律以至税率计算等不同层面的复杂性,包括修改地契、大厦公契和缴付印花税等,并非短期内可以处理。况且,若要市建局按照现时已订的价格从合作发展商购回单位,然后以折扣价作首置出售,亦不符合成本效益,有违审慎运用资源的原则。
  • 第二类是一些仍在规划阶段的项目。由于项目仍在规划设计中,有空间让市建局拟订合适的模式来推展项目。经初步评估后,毗邻马头围道「焕然懿居」首置先导项目的春田街/崇志街发展计划,便属于可考虑改作成首置项目的合适选址。春田街/崇志街发展计划现时已完成收购工作,在清场后便可以自行发展的模式,由市建局兴建,最快能在3、4年内推出,回应市民的置业需要。

至于较长远的计划,我们希望在一些规模较大的市区更新项目中,透过规划手段释出可供发展的土地资源,以不同项目模式发展资助出售以至公营房屋单位。以我们在研究当中、两个位于九龙城区地段的公务员合作社楼宇试点重建项目为例,市建局将会在其中一个规模较大的项目,重整及规划土地用途,充分利用有关地段的潜力来发展,估计重建后的单位总数,约为现时单位的五倍。因此,我们在规划这个试点项目时,已将提供公营/资助房屋的因素,纳入研究之内。我们将于明年第一季启动项目,预计在数年后完成收购和清场工作,届时,我们将划出部份土地,交由提供公营或资助出售房屋的机构发展,集合他们的资源和能力,加快推展计划。

另外,市建局将全面审视其「规划储备」内涉及收购成本总值超过1,000亿元的发展计划,探讨那一些「规划储备」内的项目可以加入首置或其他资助出售房屋的元素,并评估所需要的资源及对市建局流动资金、以至财务穏健的影响,与政府作进一步讨论。

须为市区更新提供充足资源
为继续履行持续推动市区更新这项重要使命,并同时承担提供更多首置或其他资助房屋的新任务,维持稳健及可持续的财务安排,亦是重要的一环。我乐见在这方面,施政报告已提到,政府会适当地提供资源,配合市建局的工作。事实上,《市区重建策略》亦表明,政府可透过不同措施向市建局提供财务支援。这当中不限于政府注资或提供贷款或担保,亦包括其他形式的协助,例如放宽市建局向外融资的上限。

正如市建局主席早前表示,市建局会善用资源、尽用资源,来履行工作目标、加快市区更新。若然出现财务资源不足的情况时,便需要寻求额外的资源,这包括银行借贷、发行债劵和向政府提出支援要求等。

市建局作为公营机构,其融资的能力,一般而言与其资产规模成正比,其拥有的资产越多,融资能力愈高。政府现时给予市建局向市场融资的上限为60亿元,以市建局今天资产净值约470亿元来说,融资额度应可相对提升。若然政府批准市建局提高融资上限,并能进一步提供担保,将可降低融资的利息开支,让市建局能有效运用金融市场上资源,推动市区更新和承担提供首置房屋的工作。当然,我们亦必须顾及,融资的比例愈高,所承担利息成本涉及的风险亦会相应增加。

另方面,政府可提供的资源亦可包括向市建局提供土地,以减轻因提供首置或资助出售单位,对市建局流动资金的压力和负影响。众所周知,市建局以高于市价的「七年楼龄」价格收购旧区物业,近年我们在九龙区收购重建项目时,便要向住宅业主提出约每平方呎1万 8千元作收购。以「焕然懿居」纯建筑成本每平方呎4千500元来作比较,收购每一平方呎旧楼物业的成本,便足够兴建4平方呎的新住宅楼面。由此,若然政府能向市建局提供额外的土地资源,那我们便可以免却收购的开支,令发展成本用于兴建更多的首置单位。

然而,香港现时缺乏可作发展的土地,各界必须认真面对,以多管齐下的措施,增辟土地并确保土地供应持续而稳定,才可以在不同时段满足不同用途的土地需要,包括辟地发展各类型的公营及资助出售房屋。

置业安居是香港市民的共同盼望,市建局十分乐意配合政府房屋政策的新措施,协助满足市民的住屋需要、改善居住和生活的质素。在未来的日子,市建局会继续善用本身的资源,并结合市场伙伴的资源和政府的支援,履行持续市区更新的任务。