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挚诚.志成(网志)

优先支援未遵办渠管令楼宇 300幢合资格楼宇今年内展开勘察与维修

政府在今年《财政预算案》建议以十亿元设立「楼宇排水系统维修资助计划」(「排水系统维修计划」),透过向有需要业主提供财政资助和技术支援,鼓励和协助他们维修和优化楼宇公用地方的渠管,改善楼宇状况及环境衞生。随著立法会上月通过《2021年拨款条例草案》,这项资助计划在5月1日开始接受申请。

「排水系统维修计划」的目标,是协助楼龄40年或以上、符合住用单位平均每年应课差饷租值上限要求的业主,进行楼宇公用排水渠管检验、修葺和改善工程。过去两星期,市建局的楼宇维修计划支援热线已收到近150个楼宇业主、法团委员和管理公司代表的电话查询,以了解资助计划的申请资格、资助范围、申请办法等执行细节;就当中部份有意申请计划的查询,亦已交由资助计划的专属执行团队跟进。

「排水系统维修计划」在今年内,将协助300 幢合资格楼宇展开公用排水系统勘测或维修工程,涉及的资助额大约一亿元,涵盖两种类别,第一类是法团和业主组织主动申请的个案中,仍有尚未遵办与公用渠管相关法定命令的楼宇,涉及约150幢;第二类是由屋宇署按风险评估,挑选另外150幢尚未遵办公用渠管相关命令的楼宇,由政府承建商代业主进行所需工程,而楼宇业主可受惠於排水系统维修资助,以支付屋宇署代办工程所涉及的费用。所有第一类的申请个案,市建局将根据楼龄、有否屋宇署发出尚未遵办的公用渠管法定命令和衞生风险等多项因素,厘订优先次序,分阶段处理。

已参与楼宇更新大行动2.0的合资格楼宇可优先处理
市建局团队初步分析符合申请资格而尚未遵办公用渠管命令的楼宇资料,当中大约100幢已参与第一轮和第二轮的楼宇更新大行动2.0(「行动2.0」 )计划。这正好说明,这数年来政府和市建局积极推广楼宇复修,已取得良好的效果,不少业主在这方面的意识和认识已有所提升,而政府和市建局所提供的资助和支援亦「到位」。

「行动2.0」的津贴,可用作资助强制验楼计划下,涉及楼宇公用部分的订明检验及修葺工程,当中已经包括公用排水系统的工程,其余部份还有外墙、结构、天台、食水系统以至消防装置升降机等屋宇装备和设施。

由於绝大部份已申请第一轮「行动2.0」的个案,相关申请已完成审批,因此个案主任将主动联络法团或业主组织代表,跟进「排水系统维修计划」的申请事宜。个案主任除了向他们讲解计划的详细内容,亦会提醒他们须召开业主会议,就参加这项计划独立地再作议决,并在提交申请时附上有关业主大会的议决文件,作审批之用。

对於去年才参与第二轮「行动2.0」的个案,按该计划原定的优先次序,第二轮个案於较后时间才获处理。然而,因应此一轮个案中有部分亦兼有仍未遵办的屋宇署渠管修葺令,市建局作出特别安排,若这类「行动2.0」的申请同时参与「排水系统维修计划」,我们将提前分批处理他们的申请,并将两个计划的申请一并处理,以协助业主尽早遵从渠管修葺令的内容,改善楼宇安全和环境衞生。

法团协助联业主   为修葺渠管寻求共识
最近,同事向我分享其中一宗位於九龙城、楼龄已达57年的旧楼个案,楼宇法团收到屋宇署发出有关强制验楼的法定通知后,在2018年申请参加「行动2.0」,聘请注册检验人员负责验楼,并评估楼宇状况及修葺工程范围。

就这类「行动2.0」的个案,同时符合资格申请「排水系统维修计划」,市建局已安排同一个案主任,协助她跟进两个计划的申请事宜。继而在筹组工程过程中,个案主任亦会协调两个资助计划的审批、招聘顾问及承建商和发放资助等一连串工作,增加效率及方便业主与市建局联络。

法团主席邝女士说,验楼报告显示楼宇公用地方的外墙、结构和天花已经老化破损,需要修葺。至於公用排水系统,报告指出渠管已呈老化及渗漏;外墙上用作收集单位污水的废水斗,更因为堆积垃圾和有植物生长而淤塞,建议更换成密封性的排水装置。勘察楼宇期间,法团在去年10月收到屋宇署发出的渠管修葺令,要求在限期前遵办。

ura photo邝女士(右图)说,居住的楼宇已57年楼龄,除了公用渠管已呈老化,楼宇公用地方亦失修破损,希望透过参加市建局各项楼宇复修资助计划,一次过改善居住环境。

邝女士说,为整幢楼宇进行大维修,工程费用一般都以百万元计,纵使每户自住业主在「行动2.0」得到资助,但业主获取津贴后,估计每户仍要摊分一笔为数不少的工程费用。不过,由於其楼宇合资格参与「排水系统维修计划」,视乎维修工程回标价格,估计每户可获最多约5,000元的额外津贴,资助排水系统工程;楼宇在「行动2.0」所得的津贴,可拨在公用地方工程内其他需要进行的维修项目,变相令工程所得的政府资助津贴有所增加,进一步纾缓业主的经济压力。

业主们对这项政府和市建局的新措施,均表示欢迎,并希望能尽早参与,而法团已订於下月初召开业主大会作出相关议决。

排水系统问题复杂 有赖法团协调处理
我十分认同邝女士带领法团为筹组楼宇维修工程所作的积极性和努力,事实上,楼宇排水系统的维修保养,相较消防安全装置和升降机这类楼宇公用地方的设施,在工程范围、施工方案以至业主的责任等方面都有不同,楼宇排水系统亦因为涉及接驳至住宅单位内的支渠装置,而令问题相对复杂,需要法团从中与业主沟通和协调,取得共识。我想借此网志稍作说明,让业主特别就这方面有所了解。

排水系统的维修责任,视乎公契条款,一般可依据发生问题的管道,属公用或个别单位使用而区分,例如安装在外墙的垂直公用排水管(包括便溺污水管、废水管、雨水管等)是由楼宇内所有单位共用使用,故此,需要全体业主负责维修和保养;至於同样设在外墙、从个别单位内厨厠设施连接至垂直排水管的分支喉管,因属於个别单位专属使用,维修保养则由相关单位的业主负责。

ura photo外墙的垂直公用排水管一般由全体业主共同负责维修保养;从个别单位连接至垂直排水管的分支喉管则由该单位的业主负责。

法团协助业主协调工程范围
尽管如此,业主一般会在筹组公用渠管维修工程时,将外墙的垂直公用排水管和个别单位的分支渠管,一并维修。故此,政府和市建局考虑了排水系统维修工程的完整性和业主的需要,这次资助将涵盖垂直的公用排水管及在公用渠管附近的分支渠管,这两类的维修工程,以减低个别业主为其单位的分支喉管需要另办工程的不便和支岀。

然而,老旧楼宇内有不少单位被改建成「劏房」出租,业主往往未经法团同意而加建厕所和排污分支喉管,私自接驳至垂直公用排水管,楼宇若进行排水系统维修工程,便会一并处理所有铺设在外墙的渠管,无形中增加了工程费用的开支。

「劏房」单位所加建的分支候管的数量,与没有改建的住宅单位(一般只有两至三条分支喉管接驳至公用排水管的集水斗)比较,会有很大的差距。由於资助计划的资助是工程费用的八成,余下由每户业主所摊分负责,在此情况下,将有可能出现每户业主因更换分支喉管的数目不同而就摊分费用的多少而出现分歧,法团必须就此从中协调,尽量争取业主之间的共识。

ura photo部份单位估计被改建成「劏房」,加建多条分支喉管接驳至集水斗,维修工程的费用亦相应增加。

此外,我从传媒报道上留意到,有楼宇单位的分支水管错误接驳至另一幢毗邻楼宇的水管系统,为此,我特意请同事到该报道提及的楼宇地址视察,发现出现错驳的水管,属於楼宇供水系统的食水管,而非资助计划下的排水系统,需要相关政府部门另行跟进处理。

不过,我亦已提醒团队,倘若排水系统资助计划下的申请个案,发现有单位的分支排水管同样出现错驳至另一幢楼宇排水系统;或自身的公用排水系统被其他楼宇的污水管私自接入的情况,个案主任应该协助申请资助计划个案的法团,联络另一幢涉事楼宇的法团/业主,鼓励他们也一同参加资助计划,把握机会一并维修,把问题解决,否则,市建局又或获聘的工程顾问/承办商,很难介入两幢楼宇的排水系统问题,申请资助计划的楼宇,其排水系统的工程亦可能受到阻延。

排水系统改善和优化方案可获资助
另一项需要法团与业主达成共识的,是有关排水系统的改善和优化方案。随著近年楼宇设计和排水系统设施效能的提升,业主在筹组楼宇维修工程时,除了更换已破损的渠管,更可考虑采用更高设计标准的排水系统,例如以密封式排水管道取代开放式的废水斗收集废水,减低污水排进水斗时溅起水花而引致病毒经空气散播的风险;或为公用排水管加入防止低层单位出现污水倒灌的排水设计等。

目前,排水系统维修的资助,涵盖一般维修及上述优化两类工程,然而,工程费用会因应排水系统的不同设计方案、分支喉管数目、施工方法等不同,影响工程总费用,业主若选择更高标准的排水系统设置,所需摊分的费用将会稍高,因此,法团可徵询他们所聘请的工程顾问的专业意见,并就设计方案与业主取得共识,望能藉此机会彻底解决与排水系统相关的问题。

做好公用排水渠管维修并不足够
我亦留意到,早前曾经在同座大厦出现多个新冠病毒确诊个案,有传染病专家及屋宇设备专业人士,在确诊者的居住单位内,发现用作阻隔病毒沿公用排水管回流入室内的U型贮水弯管遭人移除,以致出现病毒於单位内传播。这些安装在单位室内范围的渠管设施,并不在「排水系统维修计划」的资助计划范围内,业主需自行承担维修保养的责任。

以往,我曾在网志表示,一幢楼宇的公用部份只占总楼面面积的四分一;余下的四份之三,属於单位内的私人地方。这正好说明,要维持楼宇良好状况和环境衞生,单是做好公用排水渠管的维修保养,完全不足够、亦不彻底。

故此,我亦鼓励获批排水系统维修资助楼宇内的合资格自住业主,如有需要,可以申请同样由市建局推行的「有需要人士维修自住物业津贴计划」,由市建局委派独立屋宇测量顾问,为合资格个案提供一次免费的单位室内勘察检查,检视家居设施状况以及厨厕的渠管,以确定是否装有合适的隔气设施,并向业主提供为单位进行适切维修的建议,让楼宇公用排水渠管系统以及单位内的渠管设置,均能从外到内,得到彻底的改善。

近年政府推出多项资助计划,加强业主对楼宇复修的意识,并鼓励他们进行能提升楼宇安全、整体居住环境及衞生的工程。我期望社会大众在提高抗疫意识、在做好楼宇公用地方的维修保养之余,更应做好自住单位的保养和提升,这才是楼宇复修的真正意义和作用。