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挚诚.志成(网志)

橡树街项目试行「预先招标」 压缩重建进程 提前住屋供应

上一篇网志,我提及2021年市建局将会有8个重建项目完成清场,可望于本年度内相继推出招标;其中,首个推出的大角咀橡树街/埃华街发展项目,在4月已展开招标程序,经过详细考虑及评审14份标书后,市建局董事会在刚过去的星期四批出合作发展合约。

一般与发展商合作发展的重建项目,要完成整个规划、收购、建筑、落成的周期,需要超过10年的时间。因应市建局要肩负的市区更新工作和重建项目的规模,与日俱增,我要求团队就重建项目的每个阶段进程,包括规划、收购、招标以至施工等不同工序,作全面检视,以缩短整个重建周期的时间。当中,团队在招标工作方面,便首次采用「预先招标」的措施,并在这次橡树街项目中试行,以提前引入发展商进场。我希望以这篇网志作介绍。

清场程序复杂 推出措施压缩流程
在整个重建进程中,收购和清场是最复杂的阶段。以往当市建局完成收购项目内大部分物业的业权后,便会向政府申请收回土地,让项目内所有业权和土地复归政府所有。然而,即使重建项目的土地已复归政府,项目内一般仍会余下少量业主和租客未能迁出。

市建局理解这些业主和租客,面对不同的调迁困难,例如对市建局的收购建议提出复核、租客的安置资格有待审批、配楼时未能选择合适的单位,以至获配单位有待装修入伙等因素,而需要继续占用原来的单位;而项目内的商铺,亦因应不同行业的经营特点,需要较长时间物色铺位、待装修完成及向政府申领营业牌照后,才能搬出。

事实上,当土地已复归政府,重建工程的详细计划得到政府核准,而项目的合作发展标书及土地契约的筹备工作亦准备就绪的话,项目完成清场与否,并不会对招标程序构成重大影响。

故此,市建局尝试采用「预先招标」模式,在项目清场的工作进入最后阶段时,便筹备展开项目招标的程序,以缩短清场至招标的时间。相对过往重建项目一般「先清场、后招标」的工序,采用「预先招标」模式,项目可提早大约一年进行招标。

「预先招标」模式 对市建局和发展商「双赢」
「预先招标」模式对市建局和入标的发展商来说,是一个「双赢」的安排。

市建局方面,首先,可以提早从中标发展商收取前期款项,让资金提前「回笼」,推展其他重建项目;其次,项目能提早交予发展商筹备建筑工程,使项目提前落成;第三,可让我们因应市场环境、重建项目进度、该年度可推出招标的单位数量等因素,更灵活地选取清场进度较理想的项目进行招标,尤其在物业市场较稳定的时候,此措施更能让我们灵活运用资金储备,以达致善用和尽用市建局的财政资源,加快市区更新步伐。​

项目提早一年施工 缩短项目发展周期
对发展商来说,能够提早接手项目,以开展项目的详细设计工作,拟备相关图则,及提交予政府部门审批,使相关工作可以提早9个月至一年完成。其次,发展商在项目清场后接手地盘,可以按预早批核的图则立即施工,减少地盘因应图则待批而闲置的时间,提升效率;而更重要的是,若项目的图则提早获批,发展商就可加快向政府申请预售单位的工作,以便尽早发售单位,满足市民置业的需要。而接着的建筑工程、单位落成时间,也产生连锁反应、能一一提早,缩短项目的整个发展周期。

此外,我们亦为这种新招标模式引入较灵活的两期付款安排。有别过往招标后,中标发展商在市建局批出合作发展合约时须一次过支付中标款额,在新模式下,入标的发展商可就市建局批出合作发展合约时需要支付的第一期款额,建议一个该款额占总投标金额的百分比,交予市建局在评审标书时,与投标金额一并评分。至于投标金额的余款将拨作第二期款额,在项目完成清场,并获地政总署批出项目的地契后,中标发展商才需要支付。

两期付款的安排,可让发展商按自身的财务、物业市场走势、融资安排、对按时清场的风险评估和发展计划等因素,自行厘订合适的第一期款额百份比,对部份未必拥有庞大现金储备的中、小型发展商来说,这项措施可减低短时间内筹备资金所带来的借贷和融资风险,增加财务周转的灵活性,从而促进更多发展商参与,推动市场发展。

橡树街项目作试点 了解市场反应
这次「预先招标」模式属于新尝试,因此,我们特意拣选一个规模较细的项目来试行,希望测试市场的反应,吸取经验,作为未来优化重建项目招标程序的参考。

橡树街发展项目的地盘面积不足1,000平方米,规模较细,重建后可提供大约115个新住宅单位;这项目的土地在去年12月已复归政府,筹备招标和地契文件的工作已准备就绪。此外,项目内只余下少量住宅租客和业主自用商铺仍未搬迁,相信在明年第一季之前亦可以全部迁出,清场的复杂性较低。因此,我们挑选这项目作为「预先招标」的测试项目。

从团队的初步观察,项目收到的标书数目达到14份,回标数目与过往规模类近的发展项目相若;而中标价亦十分贴近测量顾问为项目评估的市价。初步显示发展商对项目的出价考虑,没有因应这次招标模式的转变而有影响。

至于发展商在标书内所厘订的第一期款额百份比,各有不同,反映发展商因应此模式的付款弹性,可按其财务状况自订第一期付款的百分比;部份较具竞争力的标书,第一期款额占总标价的支付成数较高,反映项目仍未完全清场的因素,没有令发展商对项目投标的信心,造成负面影响。

然而,橡树街项目始终是一个规模较细的项目,这类低风险的中、小型发展项目,一般可吸引市场上较多中、小型发展商参与,因此,我们不会纯粹以这次招标结果来说明「预先招标」的新模式,对市场是否具吸引力。况且,一般涉及较复杂和漫长的清场工作,甚至需要以法律程序收回被占用的物业,所需要的时间,并非是市建局所能控制的,一旦出现延误,在财务、合作发展合约的管理以至法律上,将面对甚大的挑战,因此,我们必须审慎挑选合适的项目和时间,才采用「预先招标」。

我已要求团队,以这次项目的招标流程作为案例,全面和深入分析「预先招标」模式,对回标标书的出价、付款安排,以至清场和地契条款的执行细节,作为日后优化市建局项目的招标程序的参考。

土瓜湾「小区发展」首个项目 肩负落实规划重任
随着橡树街项目完成招标程序,市建局紧接推出今年度第二个重建项目  — 土瓜湾庇利街/荣光街发展项目(庇利街项目),在上周五发出合作发展意向书的邀请。

这个项目是市建局自2016年开始以「小区发展」模式,在土瓜湾小区开展整体的规划策略以来,首个完成收购和清场,并推出发展的项目,标志「小区发展」模式,正式从规划设计,踏入落实发展的新里程。

由于项目规模大,地盘面积相当于橡树街项目的10倍多,而地契条款亦较复杂,包括列明中标发展商需负责兴建公共设施,所以,我们认为较适合采用传统的招标模式,在完成清场后才推出招标。

「小区发展」模式涵盖庇利街项目在内的8个相连的重建项目,整合成一个总面积达28,000平方米、以整体规划发展策划的小社区,即使在不同时间、由不同的发展商发展,但8个项目之间透过市建局制定的整体规划设计蓝图及所订立的标准,令项目之间发挥协同效应,实现较全面及一体化的小区规划重整,尤其在促进小区的连接性和步行环境(包括提供更多畅达的绿化行人道),并赋予更丰富的「地方营造」及智慧元素,包括为小区覆盖5G网络,以及应用更多智能化的楼宇与设施管理元素,将「智慧楼宇」连系成「智慧社区」,全面提升整区的宜居性。

土瓜湾小区发展将分成3至4期推出,作为首个推出的庇利街项目,将肩负起贯彻落实小区总体规划的重任。市建局将在该项目的合作发展协议中,列明有关土瓜湾在「小区发展」模式下,有关项目在总体设计上的要求,日后成功取得本项目的发展商,须依照协议订明的整体规划大纲,为新发展项目的住宅、地库、公众停车场、绿化行人街道和道路网络等设施,制定项目的建造方案;这份整体规划大纲亦会继续成为往后阶段小区内其化项目推出时的蓝本,由市建局担当协调角色、融会、贯通往后项目的建造方案,以达致设计一体化,充分发挥小区规划下为社区带来最大裨益的原则。

ura photo「小区发展」模式下的总体设计蓝图,在促进畅达性及步行环境、宜居性、地区营造及智慧社区等四方面,为小区订下标准,以达致设计一体化,带来最大的社区裨益。

长远寻求以新实施机制加快市区更新
随着「小区发展」项目的规划发展已经成熟和执行,市建局已筹划未来的市区更新策略,部署在未来5年将开展多个规模庞大的重建项目,部份项目的地盘面积超过20,000平方米,需要迁置超过2,000个住户,未来五年的预算开支将会超过600亿元。若沿用一贯的重建流程推进项目,整个重建周期需时超过15年,才能完成。

因此,为配合这一份历来最大规模、总开支超过千亿的业务纲领,市建局将加快研究压缩规划、收购、招标、施工以至落成等各个重建进程的措施,缩短重建周期,加快资金回流。我期望当全面结合各项压缩进程的工序,可以将重建项目的整个周期,缩短三数年。

市建局的工序以外,若能在相关法规及政策框架范畴上,包括规划流程、审批、筹备项目地契条款、相关道路工程的刊宪和咨询等不同的工序上,作全面审视和寻求灵活的实施机制,相信能进一步加快重建项目的落成,尽早推出新建单位,满足市民需要,对私人住宅的楼价水平亦能发挥稳定的作用。