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署名文章

知「法」有「法」 业主齐心做好渠管复修(刊登於《明报》)

有见疫情持续,市民对环境卫生,以至楼宇渠管状况亦十分关注,政府在刚于立法会通过的本年度财政预算案,拨款10亿元推出「楼宇排水系统维修资助计划」,交由市建局执行。笔者作为市建局董事会的成员,认同这项安排,市建局一直协助政府推行多个有关楼宇更新及提升楼宇设施安全的资助计划,包括「楼宇更新大行动2.0」、「消防安全改善工程资助计划」、「优化升降机资助计划」及「有需要人士维修自住物业津贴计划」等,统一执行所有资助计划,可以为业主提供更有效的一站式楼宇维修相关的支援服务,尤其在疫情仍然肆虐的时候,协助业主筹组相关工程,更是刻不容缓。

笔者在法津界执业多年,除了自身有参与大厦法团的工作之外,亦担任发展局辖下的建筑物上诉审裁小组的主席团成员之一,处理市民因应建筑事务监督(屋宇署署长担任)发出的「法定命令」和「法定通知」,提出的上诉。在处理上诉聆讯的过程中,笔者留意到,不少旧楼业主即使收到屋宇署发出的法定命令或法定通知,亦不清楚需负的法律责任;而部份业主即使有意愿复修楼宇以遵办上述命令或通知,但往往因各种问题和阻碍,未能成功筹组维修工程。

笔者将在这篇文章,集中探讨旧楼业主欠缺对楼宇复修相关法规认识的问题,以及如何按照大厦公契或藉成立法团,有效筹组公用地方维修工程,亦可藉此协助公众理解知法(楼宇法规)、有法(法团)对管理楼宇公用地方的重要性。

有法需依  以免承担法律后果

根据《建筑物条例》,建筑事务监督有权就楼宇检验及维修等事宜,向业主发出两类文书。第一类是通知,例如是根据该《条例》第30B,向业主发出强制验楼计划下的「法定通知」;第二类是根据该《条例》第24、26和28条等,针对楼宇不同部份的状况,向建筑物的业主发出修葺楼宇之「法定命令」。

强制验楼计划下的「法定通知」属于预防性质,建筑事务监督可按楼龄、楼宇状况、楼宇管理、楼宇对公众构成的潜在风险(例如涉悬臂式檐篷)等多项因素,拣选楼龄达 30年或以上的私人楼宇(不超过3层高的住用楼宇除外),向相关楼宇业主送达强制验楼法定通知,规定在指明的限期内,对该建筑物的公用部分进行订明检验,及在有需要时进行订明的修葺工程。

而屋宇署在日常巡查及处理接获的公众举报中,倘发现任何楼宇因自然耗损、日久失修或僭建构筑物,致使楼宇状况欠妥甚至构成危险,建筑事务监督可针对楼宇不同部份的状况,考虑向建筑物的业主发出「法定命令」,例如结构修葺命令、渠管修葺命令、僭建物清拆命令等,并规定在指定限期内执行。

「法定通知」及「法定命令」同样具有法定权力,每一位业主皆有法律责任遵从,业主如无合理辩解而不遵从,皆可被检控,一经定罪,将依相关法例惩处。

笔者知道,市建局在2017年开展了楼宇复修策略研究,了解全港楼宇业主在维修方面的状况,建议一套适用于不同楼龄及楼宇类别的维修及保养策略,希望从根本做起,加强业主对楼宇维修保养的意识,并推广预防性维修保养,藉以加强有关持份者在楼宇维修保养的责任,长远减慢楼宇老化及纾缓重建压力。然而,在此研究内一项访问约3,000幢楼宇业主的问卷调查中,发现不少业主不理解修葺令的内容,以渠管修葺令为例,有超过两成的业主更是不理解或完全不理解当中的执行细节。

附表:业主对执行渠管修葺令的理解

理解程度

受访业主的百份比

理解/充份理解

49.5%

一般

28.1

不理解/完全不理解

22.4

总计

100%

研究进一步分析,业主普遍不清楚大厦内所有业主均有责任维持公用地方妥善修葺及保持状况良好,尤其在收到屋宇署发出的「法定命令」后,楼宇内每一位业主所需承担的法律责任;他们亦未必明白,若不遵从政府命令,需要承担的法律后果,包括可遭屋宇署提出检控,一经定罪,将依相关法例被判罚款甚至监禁。

屋宇署执法时,更可将相关「法定命令」或公用地方有关强制验楼之「法定通知」送交土地注册处,登记到楼宇内每一个物业的记录中,俗称「钉契」,这可能令该楼宇所有物业在日后买卖时出现困难,例如买家会担忧物业的安全和未来要负上的法律责任;而银行在批核有关物业的按揭贷款上,亦会更加谨慎。

筹组楼宇维修  法团发挥重要效能

有见旧楼的业主普遍是长者,他们可能欠缺自行筹组工程的能力,即使当局加强执法,也未必能「对症下药」,妥善维修楼宇,因此政府推出多项针对楼宇结构、消防、升降机和排水系统的维修资助计划,协助较高风险及有需要的楼宇业主维修和改善其楼宇的公用地方设施。

笔者亦建议,仍未成立法团的旧楼业主,可了解现行《建筑物管理条例》的法律框架,主动成立法团,以便管理楼宇的公用地方及组织楼宇复修工程,履行妥善保养楼宇的法定责任。法团是根据现行《建筑物管理条例》而成立的法人团体 ,它可以根据条例订明的要求及程序,召开业主会议,讨论筹组工程,及通过议决各项有关楼宇公用地方管理和维修的事项;其后亦可以代表相关楼宇的业主申请市建局的资助计划、聘请工程顾问和工程承建商推行工程。

现时市建局收到约接近5,000宗楼宇维修和消防安全改善工程的资助申请中,超过九成是已组织了法团的合资格楼宇,这正好说明,在业主筹组及议决楼宇维修事宜上,法团发挥了重要效能。

为业主审视楼宇公契  提供协助

过往在推行各资助计划时,市建局已委聘法律顾问为未成立法团的合资格楼宇免费审视大厦公契,研究其是否容许业主凭借业主大会通过的有效决议,为楼宇公用地方进行维修及改善工程。

法律顾问审视楼宇公契后,若认为公契条款有较为全面及明文规定,会建议业主可按照订明的条款,成立业主委员会或委任「经理人」,以召开会议通过有关楼宇公用地方维修、保养、集资及缴付维修及保养费用等决议。

然而,不同楼宇的公契内容不尽相同,若法律顾问发现公契没有明文规定业主可透过召开业主大会,通过有关楼宇公用地方维修、保养或改善工程的决议;又或没有列明决议对所有业主(包括没有出席该「业主大会」的业主)均具约束力的话,那么有关楼宇复修工程的决议,便需要所有业主一致同意,才算有效。即使全体业主能够一致通过所需的决议,他们亦没有法人代表可以为工程开设专属的银行帐户,在此情况下,有关楼宇只能以业主代表的个人户口处理有关计划的资助款项收集及发放,但银行可能对以个人户口处理公款有较严谨的审批程序,甚至拒绝受理,进一步增加筹组工程的困难,而业主代表亦须要承担相关的财务风险。

现时,市建局邀请地区的非政府组织,为尚未成立法团而又需要进行维修的楼宇业主申请楼宇复修资助计划,并在筹组维修工程的会议上提供文书支援服务。然而,笔者认为,最具成效及彻底的处理方法,是业主为楼宇组织法团。在这方面,民政事务总署的「大厦管理专业顾问服务计划」,亦有为楼宇业主提供支援,协助成立法团。

「法」动力量   保障健康

笔者期望由市建局、民政事务总署及非政府组织提供的不同专业意见和服务,能够发挥「起动」作用,提高业主对法团角色和职能的认识,了解成立法团对改善楼宇管理、更有效维持楼宇良好状态的益处,增加对组织楼宇复修工程的信心和能力。

做好楼宇复修,是提升楼宇卫生水平、防止疾病散播的重要一环。面对疫情反复,社区出现变种病毒感染个案,我们除了要配合政府,做好防疫、抗疫措施,亦要注重楼宇定期维修和保养,才能尽量减低病毒在社区传播的风险。

作者是市建局非执行董事、执业大律师
汤棋淯