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行政總監網誌《摯誠.志成》

市建局財政「自給」 以跨項目、跨地區、跨時空補貼 支援推展市區更新項目

財政司司長陳茂波上月發表新一年度《財政預算案》,全面撤銷額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅等「辣招」;金管局亦宣布取消壓力測試及提高按揭比率,為樓市帶來正面影響,刺激物業市場的成交,樓市短期內轉趨熱鬧。

然而,地價會否因而乘勢上升,我認為是言之尚早。我在去年底的網誌提及,地價下跌的幅度比樓價多近三倍;即使樓價上升令其帶動的地價亦因而上升,有關上升的速度亦比樓價慢、幅度也較少。因此,現時樓市成交暢旺的氣氛,對發展商入標市建局項目所反映的地價,亦未有直接的影響。

我之前曾作出預警,提到當環球經濟、量寬政策、利率等情況出現變化時,可為樓市帶來衝擊,市建局的項目將無可避免面對「高買低賣」的情況,增加市建局的財務風險。去年我們推出盛德街項目招標,回標價遜於預期,給予我和團隊啟示,就是面對外圍經濟環境複雜多變,樓價和地價容易受外在環境影響而變得波動,市建局不單只要制定其財務策略和措施應對,還要在市區更新項目的規劃、推展進程以至執行模式和策略,及早研究新的策略,以應對未來營運環境的轉變和挑戰。

現時社會經濟及樓市狀況仍未趨向穩定,我們不能排除往後一段時間推出招標的項目,也會像盛德街項目一樣,出現「高買低賣」、影響市建局財務的情況。我想借此網誌闡述市建局透過「跨項目補貼」、「跨地區補貼」和「跨時空補貼」模式,及調整現行開展項目進程,以維持財務穩健推行業務綱領內的更新項目;並研究其他新策略,加強市建局應對瞬息萬變的市場環境的能力。

多項措施及策略應對樓市不景氣

在未來五年,市建局需要就多個已開展的大型重建項目,進行業權收購,同時亦進行新開展項目的收購工作,預計涉及開支超過800億元,以現時市建局現金流大約180億元來說,在財政方面有一定壓力。市建局團隊已為此制定策略,從多方面加強應對,以維持市區更新的可持續性。

首先,我們「跨項目補貼」的模式,從個別項目所得的盈餘,為當前有機會錄得虧蝕的項目作補貼,確保項目能繼續如期推出。舉例說,市建局早前於土瓜灣區完成招標的項目,其每呎樓面地價均比盛德街項目的回標地價高,因而可以補貼盛德街項目的虧損。

其次,市建局在成立至今,大部分於早年收購的項目,在項目招標時,因應樓市暢旺,為市建局帶來一定的盈餘,至今累積的總盈餘(不包括政府注資的100億元),大約370億元。市建局從重建項目中錄得的任何盈餘,將會保留及用作推行其他重建項目,以及不會帶來收入的其他市區更新工作。因此,透過「跨時空補貼」模式,累積的盈餘在今時今日,亦為推展有可能虧蝕的項目在財務上作補貼。

除了在財務上作補貼的模式之外,市建局團隊在過去一年,亦積極從不同方面作策略性的調整,盡力維持財務穏健性以利市區更新項目的推行,這幾方面包括:

(一)調整收購和招標步伐改善資金流
在過去多月,市建局團隊不時審視原訂計劃推出項目招標的時間表、市建局的現金流狀況及未來需要展開收購的項目,協調收購和招標項目的步伐,期望項目之間能發揮資源互補的作用,適時透過招標所得的前期款項,為其他項目進行的收購工作提供資金流。

在此財務規劃下,市建局將原定安排在2023/24年度進行的九龍城啟德道/沙浦道發展項目(KC-015)招標工作,推遲到2024年第三季,以配合衙前圍道/賈炳達道發展項目(KC-017)大約在4月底提出收購物業建議的時間表。由於在市建局提出收購建議後,業主有60日的考慮期,因此,KC-015在第三季招標的時間及隨後收到的前期款項,便能夠適時為KC-017的收購開支補充現金流。

除KC-015項目之外,今年還有山東街/地士道街發展項目及觀塘市中心項目第四及第五發展區推出招標。市建局會以此調整機制,及留意物業市場的發展並配合政府賣地計劃,在獲得市建局董事會批准後,便會於適當時間將這兩個項目推出招標。

(二)檢視項目收購程序縮短流程
過去一年,市建局研究如何縮短收購流程,尤其在處理租戶身份、計算補償及協助調遷等工作,期望能加快業戶遷出單位給予市建局,以便項目地盤能早作準備,在合適時間推出招標,令資金盡早回籠,減低日後的利息開支。

(三)地盡其用  控制收購規模
市建局亦從控制項目的收購規模方面著手,以期能減輕收購涉及的龐大現金開支。我們從項目儲備內,加快推動開展一些不涉及大量收購物業業權,但能帶來較大幅度改善舊區環境的市區更新項目;同時,研究將地區內過時的政府設施或未有確定用途的政府土地,納入項目的發展範圍,提升土地的發展潛力並創造發展容量。

例如,於月中啟動的洗衣街╱花墟道發展計劃,將現時只有一至兩層高、設施過時但各自佔用土地的康樂及體育設施用地,整合重新規劃,透過「一地多用」模式,在其中一個地盤興建多用途綜合大樓,日後除了將這些康體設施重置在綜合大樓內,給市民享用現代化水平的設施之外,亦透過規劃不同的發展及用途,令整片土地更具規劃效能和效益。

(四)善用新規劃工具增土地發展潛力
市建局將積極善用「油旺研究」提出的新規劃工具,並在合適的項目引入「垂直城市」和「浮動規劃參數」概念,以充分發揮土地的發展,規劃樓宇縱向擴充容量以容納住宅、商業、辦公室及社區設施等混合並兼容的用途;此外,在總體發展樓面不變的前提下,容許靈活調撥樓面作准許的用途,提升項目的發展韌力和彈性,令項目能在不同階段迅速應對瞬息萬變的市況。

舉例來說,正在研究制定更新發展藍圖的荃灣地區,最高住宅用地的地積比率僅為5倍,相對於九龍區的9倍或港島區的10倍,當區現時樓宇准許發展參數不高,在基建容量可支持的情況下,部分地段的地積比率有空間可以提高,盡量發揮土地的發展潛力,為市區更新創造土地及財務資源,除可支持荃灣當區更新的發展之外,更可以跨區補貼「油旺」或深水埗等發展密度較荃灣高的地區,有可能出現虧蝕的項目,協助市建局能更快於其他舊區推展更新工作,達致「跨地區補貼」的效果。

(五)展開融資維持財政「自給」
當透過上述這些調整機制仍未能完全應付未來推展更新項目的開支時,在維持財政「自給」的原則下,為確保市建局有足夠的資金應付當前及未來業務的需要,我們於一年多前,預視現金流將出現短缺時,已展開向外融資所需的前期準備工作。

目前,我們已接觸了多間金融機構,就市建局需要向外融資展開深入討論,並構思了融資所需的工具、額度和年期等。我很高興,市場對市建局融資的計劃反應十分正面,我們預計,具體的工作將在今年第三季展開。

招標條款作策略性改動   提升投標意慾

然而,面對經濟和物業市場不穏而且瞬息萬變,發展商對投標的意欲未能即時回復積極,單靠優化現有措施我認為並不足夠。市建局必須突破以往一些既定的模式及機制,從「源頭」入手研究更針對性的招標策略,我和團隊已為此展開工作,包括:

(一)簡化招標條款提高入標意欲
以 KC-017項目為例,市建局團隊早在規劃階段,已將政府、機構或社區(GIC)用地,與住宅用地分開在兩個地段規劃,在這模式下,市建局可負責建造較具規模的GIC設施,而住宅大樓及附屬設施(例如停車場)部分,則由發展商負責興建,因而該些GIC設施不用包括在招標條款內,大大減低招標的複雜性;發展商亦可減少政府審批該些GIC設施的程序,從而加快發展項目的步伐,更可減少利息的開支,提升發展商投標的意欲。

(二)與發展商分工   創造「混合」發展模式
在規模大、涉及較複雜程序的市區更新項目,市建局團隊亦研究與發展商分工合作,由市建局在招標前先做好項目的前期工作,包括進行各項前期技術研究,例如環境影響評估、地下管道走線的鋪設及交通改道建議刊憲等,讓中標的發展商能專注發展住宅、商業零售、辦公室、停車場等部分,減少面對不確定因素,提升發展項目的吸引力。

隨著市建局以「規劃主導、地區為本」的策略更新舊區,在市區開展的項目規模將會越做越大,複雜性亦會越來越高,更需要朝著上述兩方面的研究,制定具體實踐方案;而在有需要時,市建局亦會因應不同項目的規模及性質,在考慮屆時的經濟環境、樓市狀況,以及發展商可承擔的風險後,作不同的發展安排,包括研究由市建局自行興建項目及出售單位,確保項目的回報在可接受的水平,以支持其他市區更新的工作。

(三)研究不同付款安排增發展商入場彈性
以往與市建局合作的發展商,中標後一貫需要先以一筆過方式繳付前期款項。隨著市區重建項目的規模逐漸增大,造價動輒數十,甚至高達百億元,我們將研究針對規模較大的項目,調整一筆過繳付前期款項的安排,在現金流狀況容許的前提下,容許發展商以分期付款或較為靈活的付款方式,又或其他分紅等形式的可行性,希望減輕發展商就規模較大的項目的入場壓力,吸引更多不同規模的發展商參與。

對前景感正面   適時調整策略應對

市建局團隊會堅持在力之所及的範圍,調整措施並制定新應對策略,以期望維持其財務穏定性,推動在業務綱領內的已批准進行的項目。

以社會經濟外在環境而言,隨著財政預算案宣布推出穩定市場的措施,加上市場預期美國可能最快下半年開始減息,在減息周期下有利發展商的投資計劃及置業人士的貸款需求增長,這些都是利好的因素。

雖然當前物業市道仍需時復甦,市建局亦已未雨綢繆、做好多方準備,面對未來經濟環境的挑戰,我們對前景仍抱著正面的態度,迎難而上,持續推動市區更新的工作。