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署名文章

善用资源 尽用资源 推展市区更新 修复香港(刊登於《明报》)

过去一年,香港经历了严峻的社会挑战,经济和民生都面对不少困难。虽然如此,香港作为一个国际城市,为市民提供服务及推动香港继续向前的各项工作都不能停下来,我们必须携手合作,齐心克服困难,渡过难关。而市区重建局(市建局)肩负推动城市更新的使命和社会责任,同样一直努力耕耘,更会在新的一年,善用自身资源,加大力度推动市区更新,使香港成为香港人更美好的家园。

城市更新需要社会共同承担

香港自1970年代经济起飞,城市发展迅速,创造完备的基建设施,各行各业亦培养优秀的人才,提供优质的服务,促使香港成为国际城市。但建筑和硬件设施,会随着年月日渐老化,及因社区的期望和要求提升而不敷应用,需要投放庞大的财政和土地资源,来维持良好保养和更新,当中包括公用设施和私人物业,故此,要持续推展城市更新的工作,不能单靠单一机构独力应付,而是整体社会和市民共同承担的责任。

城市更新的工作早於市建局成立前已开始。政府在1988年成立土地发展公司,当时的设想是在毋须动用公帑的商业模式运作下,推动大规模的重建计划。然而,由於土发公司缺乏政府注资,财政资源难以应付庞大的收购及安置开支,加上遇上物业市场的周期性波动,便出现资源不足的问题。

政府於是重新思考市区重建的政策框架、执行机制和资源配置,於2001年注资100亿元成立市建局,务求以新架构、新策略、新资源,继续市区更新工作。同年政府发表的《市区重建策略》,提出以综合的方式推动重建、复修、保育及活化的工作,市区更新不再只是「拆旧楼,起新楼」,而是更重视对社会的整体裨益和满足市民不同的需要。

市区更新工作挑战重重

然而,一般重建项目由规划、收购、兴建、落成到出售单位,往往长达8至10年,而涉及较大规模、更具社区裨益的项目,需时便更长。在项目的收购阶段,市建局需要以超出市价的模式,即一般俗称的「七年楼」机制,以7年楼龄的市价,来购买超过50年的旧楼,并且会额外向受影响自住业主提供重置居所时相关费用的津贴。市建局亦会照顾住宅及商铺单位内合资格的租户,提供不同形式的补偿津贴或安置,改善他们的居住及经营环境。故此,市建局要预留庞大的流动资金,才能应付收购和安置工作。收购成本高、发展期长、资金流转慢,是市建局面对的基本挑战。

善用资源 加大市区更新力度

面对这些挑战,在未来几年,我们会推动以下5方面的工作,并以善用资源、尽用资源为推动市区更新的大原则。

(1)加快重建步伐,加大更新力度:

减少进行单一或三两幢楼宇重建的模式,而以整区作宏观的更新及大型规划,释放旧区土地的发展潜力、尽用土地资源。预计未来8至10年,透过旧区重建,市建局每年可兴建超过2100个新住宅单位,数量是过去6个年度的2.5倍。

(2)提供更多资助房屋,满足市民需要:

市建局於去年年初推出全港第一个首置计划——马头围「焕然懿居」,深受首置市民欢迎。我们将向政府建议一个较长远的首置计划,并在重建项目中提供更多资助出售单位,以折扣价出售。这样当然会减少市建局的收入,及有可能拖慢市区更新的步伐。因此,我们在支持房屋政策的同时,须善用资源,小心平衡,务求达到双赢的目的。

(3)重建公务员合作社楼宇,提高建屋量:

政府早前邀请市建局研究有关公务员合作社楼宇的重建工作,挑选合适地段作试点项目。

这些在1950年代以优惠地价拨地予公务员合作社建造的楼宇,部分位於市区可作高密度发展的土地,适合重建,以充分利用地段的发展潜力,增加房屋单位的供应。市建局已在九龙城物色到两个地段作试点,有关筹备工作亦进入最后阶段,不久便可公布开展项目。当中部分收回的土地将会预留作兴建公营房屋,估计重建后公营及私楼单位总数逾3000个,是现时单位的5倍。

而重建公务员合作社楼宇涉及较复杂的问题,包括处理解散合作社的申请、协助合作社的社员取回业权和向政府补地价等。为此,市建局连月来与相关政府部门磋商,以制定适切的方案,这方面的工作也取得进展,展现市建局和政府各部门致力推动重建公务员合作社楼宇的努力,解决房屋短缺的问题。

(4)支援社会房屋及过渡性房屋供应:

除了已从4幢安置大厦拨出单位改作社会房屋外,市建局亦将协助非政府机构在兴建新过渡性房屋项目上,提供工程技术支援和项目管理顾问服务。市建局正探索更创新和灵活的工程设计方案,以加快这类项目的规划和建造,协助有急切住屋需要的市民,早日迁进新建的过渡性房屋,改善居住环境。

(5)增拨资源、加大力度推动楼宇复修:

楼宇老化愈严重,我们便愈要加强推动业主为楼宇定期维修和保养,延长楼宇的可使用年期,才能减轻重建的压力。政府在过去数年,已推出多项资助计划,由市建局负责推行,帮助业主维修楼宇,拨款总数达到193亿元。预计未来7年,这些计划可为超过1万幢楼宇的业主提供财政资助和技术支援,进行楼宇维修和改善消防设施的工程,以及优化8000部升降机的安全设施,并资助约2.5万名年长业主维修其自住物业。

我预见这5项工作将加大未来市区更新的力度和成效,但同时亦会对市建局的财政构成一定压力。现时市建局的总资产约有470亿元,当中七成为「不动产」,是重建项目所收购回来的破旧物业;流动资金则只有约120亿元。而在未来5年,市建局将有超过600亿元现金支出,以执行业务纲领内各个市区更新项目的收购工作,预计在3至4年后,便会出现流动资金短缺的情况。市建局一向奉行自给自足的理财原则,届时将会尽用其财务资源,适时在金融市场举债,以确保有充足的流动资金,推动多项计划,让市区更新持续发展。

香港经历社会动荡,许多设施遭受破坏。笔者深信暴力不能解决问题,重建香港,只能靠实干。市建局肩负持续履行市区更新的使命,会继续结合市场和合作伙伴的资源和力量,推展工作。我希望可以和社会各界持份者紧密合作,复修香港,更新香港。

作者是市区重建局主席
​周松岗