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以下为市区重建局主席刘华森博士今日在香港联青社午餐会演辞

吴会长、各位嘉宾:

过去十三年来,市区重建工作与我息息相关。我今日非常荣幸可以藉此机会,与各位分享我对市区重建的一些想法。

香港的市区老化问题日趋严重。目前市区内超过九千三百幢楼宇的楼龄是三十年或以上的。这个数字还会在未来十年増加一半。这批楼宇之中,大约有二千幢旧楼的问题特别显着。它们的问题,主要是由两方面的因素造成。首先,持有这些物业的业主,普遍都没有认识到,需要为其物业进行定期的保养维修。此外,这批楼宇大都是在六十年代建成,当时的建筑标准不及现在的严谨,加上当时香港面对严重的食水短缺问题,混凝土的质素不太理想。

政府早已留意到市区老化问题严重,故此在一九八八年订定法例,成立土地发展公司。在没有政府注资的情况下,当时的土地发展公司完全依靠合作发展商提供资金推行重建。该公司实际上与地产发展商无异。即使如此﹐今日我们在中上环见到的中环中心、新纪元广场,以及刚完成的帝后华庭,都是值得土地发展公司引以为傲的成果。

那麽为何要成立市区重建局,取代土地发展公司?主要原因在於土地发展公司条例有关收地程序的部分存在"缺憾"。该条例的"缺憾",在於它规定土地发展公司必须以自由买卖的协商方式﹐收购重建范围的物业。不过﹐该条法例并没有提供一个明确的触发机制﹐让政府可以引用收回土地条例﹐收回未能以协商方式收购的物业。结果﹐土地发展公司徴集土地时﹐往往需要经过种种的官方和法律程序,时间十分冗长,有时更长达十二年。利息开支亦因此变得异常沉重。同时﹐物业市场周期波动所引起的风险亦因而大增。到了一九九八年,当物业市道从高峰滑落时,若果无法向发展商保证交出土地的时间,他们都不愿意与土地发展公司合作推行新项目。

汲取了这些痛苦的经验後,市区重建局在二零零一年五月成立,以取代土地发展公司。政府亦下定决心,为市建局提供更佳的条件,以履行面前艰钜的任务。首先,政府承诺分五年注资一百亿元给市建局;其次,政府只会向市建局的重建项目收取象徵式的补地价金额。这两项措施令市建局在成立的时候,能够以较稳健的财政状况展开工作。第三,新的市区重建局条例和行政安排,让收回土地的工作很早便可以开始。市建局的目标,亦即在二十四个月之内完成每个项目的住客搬迁工作﹐变得实际可行。第四﹐市建局得到房屋委员会和房屋协会的合作﹐同意每年一共提供二千个单位,安置重建区的居民。

新的模式至今运作畅顺。过去十二个月来﹐市建局已经接连推行了六个项目。由於市建局员工的辛勤工作﹐因此﹐二十四个月内完成住客搬迁的工作目标指日可待。我们已经成功收购平均逾百分之八十的业权。当本财政年度完结时,市建局将会落实推行八个重建项目,其中五个已向政府提出收地申请。

新的法律和行政架构虽然有助我们解决徵集土地的问题,不过这只是我们一半的工作。市建局的另一半工作,是塑造全新的市区重建概念,而不再局限於以往土地发展公司「拆旧楼起新楼」的旧有模式。

在发展规划方面,我们采取了全新的方法,名为「地区为本的规划」,它的意思是指我们的规划工作,应该以更新整个地区为目标,而不单着眼於个别重建地盘。透过此种发展模式,我们除了希望改善重建区居民的生活环境外,更可提昇及保育社区网络和地区特色。为了达致此项目标,我们成立了分区谘询委员会,由当区居民、社区领袖、专家和学者向市建局建议如何以最佳方式更新社区。

这种以地区为本的规划模式得以落实,全赖市建局采纳了全面综合的重建策略,亦即四大业务策略:重建发展、社区复修、文物保育及旧区更新。现时世界上各大城市曾经施行的城市更新策略之中,此套策略或许是最先进及证明行之有效的。

一方面,这套策略赋予市建局足够弹性,以最合适的模式发展个别地区的不同部分,其中可能包括重建一组群的残破住宅楼宇、复修仍有使用价值的旧建筑物;保育历史建筑及地区特色,或者是更新区内的消闲、文化及经济设施等,包括行人专区。另一方面,这种地区发展模式会产生连锁效应,带动邻近地区的商机,使整区的土地及物业的经济价值,得以提昇。让我以铜锣湾的时代广场说明此点。

时代广场这个例子可以清楚说明,大型的重建计划自然而然会对周边的经济和投资环境,产生强大的推动力。这股增长力量有本身的生命力。当项目完成後,便会随着年月衍生出来。增长的步伐缓慢而稳定。回头细看,这种对周边环境带来的效益,若果有预先的规划,发展步伐可能会加快,受益的范围会更广泛。这正是市建局四大业务策略可以发挥所长之处。

市建局会运用地区为本的规划,结合四大业务策略,以启动旧区内潜藏的庞大生意投资机会。市建局会透过多个在湾仔、旺角及油麻地进行中的重点计划,预先进行规划,通过四大业务策略,协助周边地区推行社区复修和旧区更新的工作,尽量发挥它们的优势。市建局匠心独运,应该可以营造利好条件,令区内的物业和各种生意,成功吸引私人投资。总体来说,市建局的地区更生计划会与私人投资产生协同作用,为目标地区带来强大的生命力,为社会创造更多财富。

在未来五年,随着多个新项目的逐步开展,市区重建工作会进一步向前迈进,涵盖面遍及四大业务策略。与此同时,市建局与香港房屋协会已经结成策略伙伴关系。房协将会投入数以十亿元计的资金,与市建局携手以四大业务策略,推行市建重建项目。我们相信透过与私人机构的合作参与,市区重建计划不但可以避免市区老化所带来的危机,它更加可以把危机转为机会,为香港经济的策略性持续发展,提供无可估量的机遇。

总括而言,我希望可以令各位相信,在市区老化这度乌云的边沿,其实是银光闪烁的。只要采取合宜的策略,配合适当的规划和公众参与,我们有机会把这个潜在的危机转化为人人受惠的机遇。对於重建区的居民,他们有机会享受现代化的生活环境;对於企业家来说,他们可以获得投资机会,开拓一个日趋活跃的消费市场,人力市场的需求亦因而增加;对於有关社区来说,居民既可以保留原来的社区网络,亦可以享用更佳的社区设施,以及有更强的地区认同感和归属感。至於香港整体来说,我们有机会提昇数以万计市民的生活质素;为本土经济产生雪球效应,进而协助把香港建设成为名实相符的国际都会。这是市建局的理想与使命。我希望各位可以与我们携手合作,一同履行这个充满意义的使命。多谢