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行政總監網誌《摯誠.志成》

市建局投放5億元推廣樓宇復修 促進新舊建築融合 提升整體小區面貌

市建局在上月啟動九龍城「龍城」區衙前圍道/賈炳達道發展計劃(KC-017),並成功開展凍結人口調查。在過去兩個多星期,調查團隊已聯絡了項目範圍內約九成的居民及商戶,登記他們的身份和單位的佔用情況。與此同時,由於項目涉及修訂九龍城的規劃大綱圖,市建局已向城規會提交該項目的發展計劃草圖,展開規劃程序。

我留意到近期社會上有不少意見,認為市建局應加快「龍城」區的重建步伐。然而,整個「龍城」區的面積超過17萬平方米,涉及超過600幢不同樓齡、不同狀況的樓宇,針對區內現時沒有重建需要的樓宇,我們必須貫徹實踐多元化的市區更新模式,透過樓宇復修保育和活化策略,減慢樓宇老化,才能夠減少浪費社會資源,令新發展與舊建築融合,整體提升小區的居住環境和面貌。

因此,我們以「龍城」區作為應用「融合策略」的試點,結合樓宇復修、重建、保育及活化4R市區更新策略,更新小區。這將包括選定南角道至打鼓嶺道一帶,普遍樓齡大概40歲、樓宇狀況尚可而暫時沒有重建需要的建築群,試行「小區規劃復修」模式。我們在未來數個月將主動聯絡這些樓宇的業主或法團組織,商議一套全面而針對性的維修方案,提升樓宇狀況及管理質素,為樓宇「增值」。

另外,市建局會將過去數年,在其他舊區推行樓宇復修及地方營造計劃的經驗,應用在龍城區「小區規劃復修」及活化的工作上,並加以優化。我們已計劃在未來5年,預算投放5億元,在九龍城、油麻地、旺角、深水埗等舊區,推行各項樓宇復修、「小區規劃復修」、復修樓宇的活化及地區營造、以及預防性維修的推廣工作,除一貫向業主提供不同的資助計劃、技術支援之外,亦會額外向業主提供財務誘因,促進業主自行組織樓宇維修及推動預防性維修

中上環實踐地方營造取得良好成果

市建局一直致力研究如何將樓宇復修、活化和地方營造概念,應用於不同項目中,推動業主做好樓宇的保養,以融入針對已建設環境的美化工程,將地區的歷史文化和特色元素傳承。

舉例說,我們在中上環以藝術和綠化為主題,將中環中心附近一帶、卑利街/嘉咸街項目中環街市士丹頓街活化項目,以至市建局項目毗鄰的私人樓宇和政府管理的巷里和公園等設施,透過策略性的樓宇復修推廣工作,並以地方營造的手法,與休憩空間的美化工程連結起來,讓小區面貌煥然一新。

我們於2017年率先將中環中心地下一層進行翻新和重新規劃,成為一個名為「H6 CONET」的共享活動空間,供社區團體舉辦不同活動。市建局從地區為本的角度出發,加入中上環海岸線發展歷史作為設計主題,將H6 CONET 與周邊屬於政府管理的六條街道、小販排檔和私人業權的大廈,以一體化的藝術手法進行設計及更新。

市建局團隊亦主動聯絡毗鄰H6 CONET的私人樓宇業主,商討為大廈度身訂造一套樓宇復修方案。其後,其中一幢位於鐵巷里出入口、樓齡已經50年的住宅大廈的法團,同意申請參加市建局的公用地方維修資助計劃,我們樓宇復修部的團隊,為法團提供資助及技術支援,以協助包括進行修葺混凝土、天面防水、食水管、排水系統等公用地方維修工程;而規劃及設計部的團隊,亦邀請業主們參與地方營造合作伙伴大廈計劃,由設計師籌辦設計工作坊,向他們講解整個H6 CONET的地方營造概念,並共同商議大廈外牆飾面的設計。最後業主選擇為外牆髹上全新表達海岸線歷史的圖案,令大廈外貌煥然一新之餘,更融入整個小區的設計主題。 

1鐵巷里大廈業主與設計師共同設計大廈外牆飾面,選定以海岸線歷史為元素的圖案(左圖)。外牆飾面工程於上周初大致完成,待顧問及法團完成驗收後,便可拆除棚架。(右圖)

該大廈在上周初大致完成外牆飾面工程,待顧問及法團完成驗收後,便可拆除棚架。其業主立案法團主席潘女士和團隊分享,她對工程的效果非常滿意。她指出,自中環中心落成後,鐵巷里成為一條堀頭巷,人流減少,衞生環境漸差。近年市建局以中西區在歷史文化發展上的角色,作為主題活化鐵巷里及附近街道,重新鋪設特式的地磚圖案、在附近私人大廈外牆創作壁畫、美化附近排檔設計,大幅改善整體街道環境。

潘女士亦留意到社區空間的出入口,特別加設了具地方特色指示牌,加上社區空間內亦有介紹地區歷史的展板,和舉辦不同展覽和活動,她說:「鐵巷里經活化後,不但環境改善了,更多了路人行經,或光顧大廈樓下的食肆和咖啡店,連帶地下商舖及出租住宅單位的租金亦有所提升,不但改善居住和營商環境,更令物業升值,創造多贏。」


2鐵巷里活化前經常被人擺放雜物和停泊電單車圖);經市建局活化後,街道環境大幅改善,更吸引經營者進駐圖)

翻新士丹頓街舊樓  引入「共居」概念

市建局將H6 CONET一帶小區的地方營造經驗,應用在區內其他項目,其中的士丹頓街活化項目,我們在去年已推行三個短期見效的試點項目,包括壁畫創作、社區苗圃及社區導賞團,與區內居民共同更新和建構融和的社區。 

3市建局透過「地方營造」手法,與區內學生在城皇街一同創作壁畫。
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社區苗圃第二期工程已經完成(左圖),吸引更多市民到訪活化後的小區,並改善周邊店舖的經營環境(右圖)

項目範圍內九幢位於士丹頓街和華賢坊西、由市建局擁有全幢業權的舊樓,現正進行全面維修及翻新工程,改善樓宇的結構穩定性,全面提升樓宇的設施和狀況。團隊留意到,該小區昔日是小型印刷廠和報館的集中地,我們將這些反映當區城市面貌演變和人文景觀的元素,化為樓宇翻新和美化設施的原材料,彰顯小區的獨特形象。

除了硬件上將這九幢舊樓活化,待這樓群的維修和翻新工程於今年第三季左右完成後,市建局將邀請營運團體推行及應用「共居」概念,為小區注入朝氣。

5華賢坊西的舊樓群已嚴重老化,除了外部結構失修(左圖),單位亦殘堪,無法居住。(右圖)

市建局做好轄下樓宇的維修和保養,為原來已經殘破失修、荒廢的舊樓單位注入新用途,達到善用資源的目標,亦為其他希望將舊樓復修、活化再用的私人樓宇業主,起示範作用。

隨著市建局這九幢舊樓的翻新工程逐步完工,我們將工作重點轉向主動聯絡士丹頓街項目附近的大廈業主和法團,從財政資助、技術支援等多方面鼓勵業主,透過重建或復修及改造重設,翻新樓宇,美化外牆,加強地方特色。

我得悉數幢位於城皇街旁的舊樓,有關法團對參與市建局樓宇復修和地方營造計劃有非常正面的回應,我們正與相關業主磋商籌備工程的執行細節,盡早落實計劃,期望能整體提升小區社區設施和環境。

沙浦道重建將改造成「融合策略」項目

未來數年,市建局將以九龍城區的市區更新工作,作為推行「融合策略」的試點。我們已率先將區內政府早前核准的市建局啟德道/沙浦道重建項目,與「小區復修策略」融合,優化執行模式,包括將南角道至打鼓嶺道一帶暫時沒有重建需要的建築群,試行「小區規劃復修」模式,提升樓宇狀況。

此外,市建局已聯絡相關政府部門,研究應用地區營造概念,擴闊或綠化該區內的行人路、樓宇後巷等;改善公共空間的規劃和設計、為樓宇外牆進行美化工程等措施,令該小區的舊建築能與毗鄰新發展項目融為一體,提升小區的面貌。

我期望「融合策略」試點可以在九龍城區逐步成熟,讓舊區的已建設環境、交通和公共設施水平得以整體提升;而現時居住在小區的單位業主,亦可以在他們的樓宇完成復修和翻新後,既能繼續在原區居住,亦可享受到重新規劃及重整後,一個更優質的社區和環境設施