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行政總監網誌《摯誠.志成》

市建局投放5亿元推广楼宇复修 促进新旧建筑融合 提升整体小区面貌

市建局在上月启动九龙城「龙城」区衙前围道/贾炳达道发展计划(KC-017),并成功开展冻结人口调查。在过去两个多星期,调查团队已联络了项目范围内约九成的居民及商户,登记他们的身份和单位的占用情况。与此同时,由於项目涉及修订九龙城的规划大纲图,市建局已向城规会提交该项目的发展计划草图,展开规划程序。

我留意到近期社会上有不少意见,认为市建局应加快「龙城」区的重建步伐。然而,整个「龙城」区的面积超过17万平方米,涉及超过600幢不同楼龄、不同状况的楼宇,针对区内现时没有重建需要的楼宇,我们必须贯彻实践多元化的市区更新模式,透过楼宇复修保育和活化策略,减慢楼宇老化,才能够减少浪费社会资源,令新发展与旧建筑融合,整体提升小区的居住环境和面貌。

因此,我们以「龙城」区作为应用「融合策略」的试点,结合楼宇复修、重建、保育及活化4R市区更新策略,更新小区。这将包括选定南角道至打鼓岭道一带,普遍楼龄大概40岁、楼宇状况尚可而暂时没有重建需要的建筑群,试行「小区规划复修」模式。我们在未来数个月将主动联络这些楼宇的业主或法团组织,商议一套全面而针对性的维修方案,提升楼宇状况及管理质素,为楼宇「增值」。

另外,市建局会将过去数年,在其他旧区推行楼宇复修及地方营造计划的经验,应用在龙城区「小区规划复修」及活化的工作上,并加以优化。我们已计划在未来5年,预算投放5亿元,在九龙城、油麻地、旺角、深水埗等旧区,推行各项楼宇复修、「小区规划复修」、复修楼宇的活化及地区营造、以及预防性维修的推广工作,除一贯向业主提供不同的资助计划、技术支援之外,亦会额外向业主提供财务诱因,促进业主自行组织楼宇维修及推动预防性维修

中上环实践地方营造取得良好成果

市建局一直致力研究如何将楼宇复修、活化和地方营造概念,应用於不同项目中,推动业主做好楼宇的保养,以融入针对已建设环境的美化工程,将地区的历史文化和特色元素传承。

举例说,我们在中上环以艺术和绿化为主题,将中环中心附近一带、卑利街/嘉咸街项目中环街市士丹顿街活化项目,以至市建局项目毗邻的私人楼宇和政府管理的巷里和公园等设施,透过策略性的楼宇复修推广工作,并以地方营造的手法,与休憩空间的美化工程连结起来,让小区面貌焕然一新。

我们於2017年率先将中环中心地下一层进行翻新和重新规划,成为一个名为「H6 CONET」的共享活动空间,供社区团体举办不同活动。市建局从地区为本的角度出发,加入中上环海岸线发展历史作为设计主题,将H6 CONET 与周边属於政府管理的六条街道、小贩排档和私人业权的大厦,以一体化的艺术手法进行设计及更新。

市建局团队亦主动联络毗邻H6 CONET的私人楼宇业主,商讨为大厦度身订造一套楼宇复修方案。其后,其中一幢位於铁巷里出入口、楼龄已经50年的住宅大厦的法团,同意申请参加市建局的公用地方维修资助计划,我们楼宇复修部的团队,为法团提供资助及技术支援,以协助包括进行修葺混凝土、天面防水、食水管、排水系统等公用地方维修工程;而规划及设计部的团队,亦邀请业主们参与地方营造合作伙伴大厦计划,由设计师筹办设计工作坊,向他们讲解整个H6 CONET的地方营造概念,并共同商议大厦外墙饰面的设计。最后业主选择为外墙髹上全新表达海岸线历史的图案,令大厦外貌焕然一新之余,更融入整个小区的设计主题。 

1铁巷里大厦业主与设计师共同设计大厦外墙饰面,选定以海岸线历史为元素的图案(左图)。外墙饰面工程於上周初大致完成,待顾问及法团完成验收后,便可拆除棚架。(右图)

该大厦在上周初大致完成外墙饰面工程,待顾问及法团完成验收后,便可拆除棚架。其业主立案法团主席潘女士和团队分享,她对工程的效果非常满意。她指出,自中环中心落成后,铁巷里成为一条堀头巷,人流减少,衞生环境渐差。近年市建局以中西区在历史文化发展上的角色,作为主题活化铁巷里及附近街道,重新铺设特式的地砖图案、在附近私人大厦外墙创作壁画、美化附近排档设计,大幅改善整体街道环境。

潘女士亦留意到社区空间的出入口,特别加设了具地方特色指示牌,加上社区空间内亦有介绍地区历史的展板,和举办不同展览和活动,她说:「铁巷里经活化后,不但环境改善了,更多了路人行经,或光顾大厦楼下的食肆和咖啡店,连带地下商铺及出租住宅单位的租金亦有所提升,不但改善居住和营商环境,更令物业升值,创造多赢。」


2铁巷里活化前经常被人摆放杂物和停泊电单车图);经市建局活化后,街道环境大幅改善,更吸引经营者进驻图)

翻新士丹顿街旧楼  引入「共居」概念

市建局将H6 CONET一带小区的地方营造经验,应用在区内其他项目,其中的士丹顿街活化项目,我们在去年已推行三个短期见效的试点项目,包括壁画创作、社区苗圃及社区导赏团,与区内居民共同更新和建构融和的社区。 

3市建局透过「地方营造」手法,与区内学生在城皇街一同创作壁画。
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社区苗圃第二期工程已经完成(左图),吸引更多市民到访活化后的小区,并改善周边店铺的经营环境(右图)

项目范围内九幢位於士丹顿街和华贤坊西、由市建局拥有全幢业权的旧楼,现正进行全面维修及翻新工程,改善楼宇的结构稳定性,全面提升楼宇的设施和状况。团队留意到,该小区昔日是小型印刷厂和报馆的集中地,我们将这些反映当区城市面貌演变和人文景观的元素,化为楼宇翻新和美化设施的原材料,彰显小区的独特形象。

除了硬件上将这九幢旧楼活化,待这楼群的维修和翻新工程於今年第三季左右完成后,市建局将邀请营运团体推行及应用「共居」概念,为小区注入朝气。

5华贤坊西的旧楼群已严重老化,除了外部结构失修(左图),单位亦残堪,无法居住。(右图)

市建局做好辖下楼宇的维修和保养,为原来已经残破失修、荒废的旧楼单位注入新用途,达到善用资源的目标,亦为其他希望将旧楼复修、活化再用的私人楼宇业主,起示范作用。

随著市建局这九幢旧楼的翻新工程逐步完工,我们将工作重点转向主动联络士丹顿街项目附近的大厦业主和法团,从财政资助、技术支援等多方面鼓励业主,透过重建或复修及改造重设,翻新楼宇,美化外墙,加强地方特色。

我得悉数幢位於城皇街旁的旧楼,有关法团对参与市建局楼宇复修和地方营造计划有非常正面的回应,我们正与相关业主磋商筹备工程的执行细节,尽早落实计划,期望能整体提升小区社区设施和环境。

沙浦道重建将改造成「融合策略」项目

未来数年,市建局将以九龙城区的市区更新工作,作为推行「融合策略」的试点。我们已率先将区内政府早前核准的市建局启德道/沙浦道重建项目,与「小区复修策略」融合,优化执行模式,包括将南角道至打鼓岭道一带暂时没有重建需要的建筑群,试行「小区规划复修」模式,提升楼宇状况。

此外,市建局已联络相关政府部门,研究应用地区营造概念,扩阔或绿化该区内的行人路、楼宇后巷等;改善公共空间的规划和设计、为楼宇外墙进行美化工程等措施,令该小区的旧建筑能与毗邻新发展项目融为一体,提升小区的面貌。

我期望「融合策略」试点可以在九龙城区逐步成熟,让旧区的已建设环境、交通和公共设施水平得以整体提升;而现时居住在小区的单位业主,亦可以在他们的楼宇完成复修和翻新后,既能继续在原区居住,亦可享受到重新规划及重整后,一个更优质的社区和环境设施