提高市区更新维度 共建东维港湾区
维多利亚港作为香港的重要资产和享誉盛名的海港，其独特的地理环境和沿岸景色，多年前曾有民间团体认为有条件列入世界遗产名录内的「文化景观」类别，足见维港的重要性。若然能配合全面的规划以释放海港及周边土地的发展潜力，我相信能进一步提升维港的魅力，以至香港在国际上的吸引力。
市建局亦尽力透过在观塘市中心第四及第五发展区项目拟建地标式的建筑，期望与对岸的港岛东中心，为维多利亚港构成「东面门廊」，与现时西面由国际金融中心和环球贸易广场组成的「西面门廊」，为维港东西岸创造新地标（下图），并与海港的天然资源配合，进一步发挥这个达世界级的海港的独特魅力和国际地位。
政府亦善用海港资源，致力推动维港两岸的发展。上月底，发展局向立法会发展事务委员会提交文件，阐述红磡站周边和海滨一带用地的初步发展建议，认为应充分发挥沿海用地的独特优势，打造成维多利亚港两岸海滨新地标。
我认为，现时东、西门廊之间的维多利亚港，除了红磡站周边和海滨一带具发展潜力之外，红磡以东的土瓜湾沿海一带，在2004年政府放弃填海计划，以及近年在政府、市建局和私人发展商配合旧区更新的发展下，亦甚具发展潜力，有条件发展优质的海滨和海湾，再配合内陆地区硬件和软件的更新和活化，相信能构建成为一个配套完善兼活力蓬勃、媲美世界级湾区的「东维港湾区」（Victoria Cove Area）。
为让构建「东维港湾区」的概念能作进一步验证，市建局早前展开「土瓜湾海滨研究」，以宏观及全面的角度，将土瓜湾内陆、海滨空间以及对开的水体，一并作规划研究，期望能善用海港资源并释放维港作为航道以外的潜能，充分发挥维港的特色和其策略性位置，发展成维多利亚港首个、属於「东面门廊」的「东维港湾区」。
维港两岸海滨兼具活力和多元
自开埠以来，维多利亚港凭藉其港口的地理优势，发展成为国际重要的转口港，是香港经济发展的重要支柱和资产；维港两岸的景色，更具备列入「世界文化景观遗产」的条件，过去多年吸引了数以百万计来自不同国家及城市的旅客慕名而来，有坐船观光欣赏景色，亦有驻足岸边拍摄的。
政府在2004年成立共建维港委员会，至2010年改组成为海滨事务委员会，在过去20年，致力促进维港两岸的海滨发展；加上私人机构、发展商和非牟利机构共同协作，筹办各类型活动，为维港增添缤纷和活力。这些优化海滨的工作，大多集中在港岛区，例如在中环新海滨的摩天轮已成为中环海旁的地标，不少户外演唱会和嘉年华都在该处举办，吸引不少市民和游客到访，为海滨注入活力；在西环卑路乍湾、湾仔、铜锣湾和北角沿岸的海滨空间，亦打造成「海滨共享空间」，更设有不同主题和特色，其中，位於北角海滨、全长1.1公里的「东岸板道」（西段）已於今年初开放，除设有行人步道、缓跑径和游乐空间外，亦有观景台、健身设施及钓鱼平台，让市民沿著维港享有不同体验。「东岸板道」的东段（北角海滨花园接驳至鰂鱼涌），预计最快在今年下半年开放，届时东岸板道将完全打通，正式贯通全长约12公里、连接西面坚尼地城至东面筲箕湾的海滨长廊。
九龙半岛海滨的发展相比港岛区的则较欠完整，维港西面九龙步道由尖沙咀海滨花园、星光大道和文化中心延伸至海运大厦；而启德发展区内的共融通道亦正分阶段开放，在全面开放后，共融通道将连接区内多个休憩用地包括宋皇台公园、启德河、启德体育园、都会公园、前跑道区两旁的海滨长廊等；而新增的启德海滨花园设儿童游乐空间、观景平台区，以及沿路多个休憩座椅设施，供市民享用海滨环境。
然而，东面接驳启德发展区、西面连接红磡尖沙咀一带的的土瓜湾沿岸，因不同的原因未能有较完善和整全的规划大纲，以落实海滨空间的发展。
土瓜湾具潜力打造成「东维港湾区」（Victoria Cove Area）
早在80年代末，政府因应在赤鱲角兴建新机场，提出《东南九龙发展计划》，计划发展前启德机场用地和邻近地区，包括观塘、九龙湾、土瓜湾及红磡一带，并在前启德机场搬迁后，在对开海面填海造地，用作房屋、商业及休憩用地等用途。
及至2004年，终审法院就城市规划委员会有关湾仔北分区计划大纲草图的上诉作出裁决。根据终院的裁决，任何在维港范围内进行的填海方案，都必须「有凌驾性的公众需要」。因应终审法院的裁决，政府放弃在启德和土瓜湾等一带进行填海工程。
我认为，这因而为土瓜湾周边和海滨一带土地的发展，带来新机遇，配合市区更新工作和空间活化，释放发展潜力之余更善用海港资源，发展成为维港东面一个全新的「湾区」（Victoria Cove Area）。我留意到，社会亦有似类的建议，期望善用土瓜湾沿岸的海滨空间，推动九龙海滨的发展。
我尝试从地理环境、法规要求，以及内陆与海滨连接这三方面，分析土瓜湾海滨及其周边土地能发展成为「东维港湾区」的潜力和机遇。
善用东西门廊之间海港资源 提升水体发展潜力
在地理环境方面，土瓜湾位处市区核心区域，近年在政府、市建局和私人发展商配合旧区更新的发展下，大大改善了旧区已建设环境，亦加强与周边地区的连接性，方便市民穿梭新旧社区。
土瓜湾对出的水体呈三角型，面积约348公顷，相比维港沿岸其他地区的「海湾」为大；若然连同土瓜湾内陆的土地面积，整个「东维港湾区」的面积更达798公顷，若透过宏观而整全、以「海—岸—陆」三合一的新规划概念，充分发挥和融合维港水体、湾岸海滨及内陆建设的发展优势，绝对有条件成为全港首个集休闲娱乐、旅游、商业和住宅於一体的「东维港湾区」（下图）。这「海—岸—陆」的规划在海外亦有，包括著名的澳洲悉尼大型海滨区域Darling Harbour和挪威奥斯陆的Aker Brygge。
在建设海滨走廊方面，政府近年亦致力打造一个更畅达和连贯的海滨，包括於2023年底启用、由土瓜湾污水处理厂紧急车辆及维修通道改建而成的土瓜湾海滨长廊。然而，土瓜湾海滨仍有部分空间，因属私人住宅项目或商业设施用途，未有开放予公众，造成数个「断裂位」，出现海滨走廊「碎片化」现象。这些「断裂位」包括海心公园对开的自然景观―鱼尾石、涉及私人业权的翔龍湾对开臨海煤气设施，以及青洲英泥码头用地，仍未能驳通，无法如对岸港岛般筑起优质的海滨长廊，亦无法与红磡和启德发展区连接，要解决这些「障碍」，必须从法规方面入手。
土瓜湾海滨走廊目前仍有数个「断裂位」，令海滨空间未能与红磡和启德发展区驳通。
修订保护海港条例为优化海滨「拆墙松绑」
立法会在刚过去的星期三通过《2024年保护海港(修订)条例草案》（「条例草案」），修例后容许建造的构筑物、设施或装置等，其占用或覆盖维港范围若不超过0.8公顷，便可以兴建如码头、观景台、防波堤等这14类改善海港的小型填海工程，为海滨发展适度地「拆墙松绑」，在保护维港的同时，促进优化海滨供市民享用。
我认为，「条例草案」获得通过，正好为贯通土瓜湾沿岸海滨用地、善用海港资源、提升功能，给予更大的灵活性和发展机遇；发展局早前亦指出，一旦「条例草案」获得通过，就可展开部分优化维港两岸海滨的小型填海工程，当中包括活化九龙城汽车渡轮码头设施，以及研究在土瓜湾翔龙湾对开临海煤气设施用地和青洲英泥码头一带临海地段，建造行人板道或加建登岸台阶，改善红磡及土瓜湾附近海滨畅达性。如此便可以将上述土瓜湾海滨的「断裂位」驳通，形成连绵不断的海滨空间，为发展「东维港湾区」创造良好的条件。
藉市区更新项目加强内陆与海滨空间连接
除了建造连绵的海滨空间，构建「湾区」的另一重要条件，是加强内陆地区与海滨空间的连接性和畅达度，将人群和活力带到海滨并与亲水的元素结合。
自2016年起，市建局首次采用「小区发展」模式，在庇利街、荣光街和银汉街等一带启动8个相连的重建项目，将失修残破楼宇清拆重建，并透过重新规划及重整项目内的土地，例如打通部分掘头路、将私家巷里变成行人街，以及兴建行人天桥连接港铁站。透过市区更新力量改善旧区已建设环境、提升小区内以及与周边地区的连接之余，更为这8个相连的项目打造成为全港首个的「小区重建新社区」。
其后，我们亦以「规划主导、地区为本」的规划方针，开展启德道／沙浦道发展计划（沙浦道项目），以及衙前围道／贾炳达道发展计划，将未被善用的政府土地和过时设施纳入规划，扩大项目的规划裨益；其中，沙浦道项目将兴建地下广场，并设有出入口，连接由政府负责兴建的行人隧道至启德发展区未来的地下购物街，将被太子道东分割的九龙城旧区和启德发展区连接，提升两区的连接性及行人畅达性，并连通湾区东面的启德河。
此后，市建局团队更进一步，由旧区内陆土地和空间的更新，延展至海滨空间的规划。我们在2022年开展明伦街／马头角道发展计划及土瓜湾道／马头角道发展计划时，已考虑到这两个项目处於策略性临海位置，因而透过一体化的规划和设计，将重建后的建筑物从海滨后移，腾出地面空间以提供约20米阔的海滨长廊，与毗邻启德发展区的海滨长廊，以及启德体育园的发展连接。
团队亦透过优化重建项目内的楼宇布局和设计，在拟建住宅及商业基座之间的地面，计划提供一个不少於25米阔的多元化海滨广场，让市民可从土瓜湾道步行直达海滨，加强九龙城旧区一带与海滨的连接和畅达性。
市建局在九龙城及土瓜湾区内多个重建项目，改善道路和行人网络，加强地区的畅达性，将内陆与海滨连接。
除市建局的市区更新工作外，旧启德机场的发展亦陆续完成，当中包括在今年3月启用的启德体育园，为土瓜湾带来崭新面貌和活力；在铁路和道路网络方面，随著港铁屯马綫通车、土瓜湾站、宋皇台站和启德站启用，为市民带来更便捷的交通，促进人流。
而正在兴建的中九龙干线，预计今年年底竣工，将成为横跨九龙中部的地下主干道，连接西九龙的油麻地交汇处与东九龙的启德发展区和九龙湾道路网，为道路网络作根本性改变，大大提升路面效率、减少挤塞，并加强九龙东、西地区的连接性，并将人流带入土瓜湾一带。另一方面，土瓜湾道亦会进行扩阔工程，由目前的四线行车提升至六线行车，促进与启德新发展区的交通连接。
尽管上述大量提升道路和行人网络的工作，我留意到土瓜湾区内通往海滨空间的部分地方，现时仍有不少未被充分利用的「政府、机构或社区」用地，例如临时停车场、文化艺术（例如牛棚）等的用地；亦有现时由老旧社区设施占用的土地。要进一步做好内陆土地与海滨空间的连接，应一并就这些用地与海滨的发展，从土地用途、道路和行人网络、环境活化等作一体化的规划。
将旧区更新的维度推至更高更阔
市建局多年来在九龙城及土瓜湾区推动市区更新，从小区发展至以地区为本的规划，为改善旧区已建设环境的裨益推到更大；而随著不同项目的发展及政府在区内的建设，亦给予机遇让「旧区」更新、改善已建设「环境」的维度和裨益，推到更高更阔，除连接内陆与海滨空间的规划外，亦研究土瓜湾对开水体的发展，加入亲水活动及其他休闲、体育活动的可行性，以构建一个由内陆、海滨与港湾整体发展、方便畅达且活力蓬勃的「东维港湾区」（Victoria Cove Area ）。
市建局展开「土瓜湾海滨研究」，透过整全的规划，充分发挥和融合维港水体、湾岸海滨及内陆建设的发展优势，打造全港首个、属於「东面门廊」的「东维港湾区」。
市建局团队为此已委聘顾问公司展开「土瓜湾海滨研究」，以2014年完成的《九龙城市区更新计划》研究报告，及《启德发展计划》作基础，深化并扩大研究范围，从宏观角度一并研究和规划土瓜湾内陆地区、海滨空间用地的连接和畅达性，以及水体建设的发展，期望能与社会不同的持分者，共建「东维港湾区」。我将会在未来一连两篇的网志，详细介绍有关构思。