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挚诚.志成(网志)

「招标妥」增设「公众版」协助非资助楼宇工程招标 工程费用具竞争力 业主更多选择

我在上一篇网志提到,随着市建局管理的各项楼宇复修资助计划,已获批申请的楼宇陆续开始筹组维修工程,相关楼宇的业主必须使用市建局的「招标妥」楼宇复修促进服务(「招标妥」),并透过电子招标平台,招聘工程承建商,减低出现围标的风险。

市建局在2016年5月推出「招标妥」,担当楼宇维修「促进者」角色,以优惠费用向业主和法团提供一系列专业支持服务,从协助法团筹备招标工程顾问开始,直至业主召开业主大会拣选工程承建商为止。整个服务流程涉及三个阶段的工作,包括聘请工程顾问、聘请工程承建商以及评审标书;而电子招标平台则可以让工程承建商在不受干扰的情况下,参与竞投维修工程,令市场更开放、招标过程更公平公正。

招标妥推出5  协助逾17万单位筹组维修工程
截至今年6月底,市建局已审批超过1,600多宗「招标妥」的申请个案,涉及多达178,000个的住宅单位。参与计划的楼宇涵盖单幢楼宇、中型以至单位数目超过1,200个的大型屋苑;楼龄由十多年的年青楼、30至40年的中年楼、以至最高达70年楼龄的老年楼皆有。由此说明,「招标妥」计划受到不同楼龄大厦、不同规模屋苑的业主和法团广泛欢迎;而计划亦促进业主对楼宇进行维修的意识和参与度。

随着政府在2017年10月拨款三亿元予市建局,资助业主申请「招标妥」的服务费用,鼓励他们更积极地进行楼宇复修工作;同时,我们亦安排所有楼宇复修资助计划下的法团,皆要使用「招标妥」服务,令「招标妥」的申请个案持续上升。我们总结「招标妥」实施以来的经验,透过全面搜集「招标妥」服务处理筹组楼宇维修工程的相关数据,包括招聘承建商的回标数目、回标价格,以至入标承建商的资料等,分析「招标妥」计划的实际成效,并深化和优化服务内容,务求为业主提供更到位的专业支持,令「招标妥」服务成为业主参与楼宇维修的「入门秘籍」。

「招标妥」下维修工程承建商回标数目大增
「招标妥」服务涵盖整个拣选工程顾问和承建商的招标流程,视乎不同申请个案所涉及的楼宇单位数目、业权分布情况和维修工程规模,业主从展开筹组工作开始,一般需要18至24个月,才能完成各项相关工作。这项服务推出5年来,截至目前大约有120宗个案已经完成聘请工程承建商,这类个案主要属于较早参与「招标妥」的大厦或法团;至于去年参与各项政府楼宇复修资助计划的申请个案,亦正在接受「招标妥」在不同阶段提供的支持服务。

市建局团队比较及分析了推出「招标妥」前、后,招聘工程承建商的回标数据,发现使用「招标妥」后,整体回标数目约12至70份,比起未有「招标妥」服务时,一般只有3至44份的回标数字,增幅最多达2倍。

回标数目增加的主要原因之一,是多了一批市场上具实力但从未参与市建局的楼宇复修工程的承建商投标,在「招标妥」推出后,他们可以透过电子招标平台登记,并参与楼宇复修资助计划的工程招标。目前,已在电子招标平台登记及参与投标的注册一般承建商超过210间,当中约90间注册一般承建商是在登记前,从未参与楼宇复修资助计划的工程招标。这批新的投标者,每一间平均参与7个工程项目的招标,当中21间承建商,更是首次承接市建局的楼宇复修资助计划的维修工程合约。

从市建局团队协助业主进行招标的经验,在「招标妥」服务推出前,工程承建商需要透过报章广告或其他渠道才能获取正在招标的楼宇工程项目的数据,派发标书亦由相关法团或他们所聘请的工程顾问负责,更甚者,未符合相关预审条件的工程承建商亦不会获邀参与投标,结果影响了整体回标数量。

由于电子招标平台容许已登记的承建商,可以在平台收到所有正在招标的楼宇工程项目信息,并能够以此平台下载标书和投标,节省时间之余,有意投标的承建商的身分也保密,增加投标信心,亦提高投标的积极性。

超过6成中标价低于独立估算
「招标妥」服务的另一项支持,是市建局委派独立专业人士,为业主提供专业技术意见及对工程进行独立的估算,为业主提供多一个参考数据。据「招标妥」数据的分析,在使用「招标妥」服务的维修工程项目中,业主最终所拣选的工程承建商的标书,有超过6成的中标价低于独立估算。

团队分析这批回标标价低于独立估算的标书数据,我们更留意到,当中不少属于首次于电子招标平台登记的注册承建商,这说明新投标者参与楼宇复修市场,不仅增加法团和业主的选择,还提供更具价格竞争力的标书,让业主比较。

「招标妥」为业主和承建商带来双赢
尽管整体回标价更具竞争力,我们亦鼓励业主选择合适的工程承建商时,不应单以「价格主导」,只选择回标价最低的承建商;相反,业主须全面审核承建商的背景、资历、对维修工程的理解,并审阅标书是否已清楚列明工程的具体方案、人手配置、用料产地及质素以及工程时间表等,避免工程展开后才与承建商就工程的执行细节出现分歧和争拗。

因此,「招标妥」所委聘的独立专业人士,除了提供工程费用的独立估算之外,亦会以独立专业人士身份为业主聘请的工程顾问所撰写的标书分析报告,给予独立意见,当业主综合考虑各项因素后,才选择合适的工程承建商并作批核标书的决定,使维修工程的费用达致「合情、合理」的水平。

「招标妥」对于促进维修工程市场的健康发展,发挥了积极重要的作用;对法团和业主来说,「招标妥」不仅协助业主掌握更多信息和支持,进行楼宇维修;同时在招聘工程承建商方面,亦增加回目标数目,让业主有更多选择,并拣选合适的承建商进行维修工程,亦减低出现围标的风险,达致业主和承建商双赢的效果。

「招标妥」服务运作良好,受到业主、法团及承建商欢迎,但我知道部份法团和业主在筹组楼宇维修工程时,并没有选择「招标妥」服务,这类情况主要属于较年青、属大型私人屋苑,因为楼龄和差饷租值不符合政府楼宇复修资助计划的申请资格;或大厦法团的运作较具经验,并已聘用具规模的物业管理公司处理楼宇复修事宜,故此,已设有完善的招标制度进行维修工程。

然而,部分业界人士亦向我们反映,纵使屋苑有能力自行筹组各类型的非资助工程项目,但业主也希望利用电子招标平台作公开招标,以凭借其开放、公正、易用的好处,吸引更多工程承建商入标,惠及更多业主。

电子招标平台公众版 接获900多宗登记
为了协助这些私人楼宇业主以至其他政府部门和物业管理业界,也可以享用电子招标平台招聘工程顾问和承建商,市建局在今年4月设立全新的「电子招标平台(公众版)」(「公众版」) (https://openet.brplatform.org.hk),让没有参与楼宇复修资助计划的私人楼宇,也能够透过电子招标平台,自行进行招标程序。

「公众版」已率先为环境保护署提供支持服务,为其下的「EV屋苑充电易资助计划」提供电子招标平台,要求所有参与该计划的法团,使用「公众版」招标聘请工程顾问及工程承建商,以进行电动车充电基础设施筹组及安装工程。

「公众版」推出后,至今已有900多个各类型注册名单的服务提供商登记,而成功登记的法团或管理公司已超过150个,他们可以透过「公众版」自行上载标书文件,公开邀请各类型承建商及顾问公司投标。需要留意的是,「公众版」服务不属于市建局管理的楼宇复修计划,因此市建局「招标妥」的其他服务,例如专业独立人士、中央标书收集处及注册会计师处理开标的支持服务便不适用。使用「公众版」的法团应按照《建筑物管理条例》及其工作守则就采购供应品、货品及服务之要求,在截标后处理收标及开标程序。

「招标妥」服务发挥着促进楼宇复修市场更开放,使承建商之间能够公平、公正地以最具竞争力的价格提供工程服务的作用。它作为市建局推广楼宇复修工作的重要一环,将不断持续优化,并配合「楼宇复修平台」上其他的专业支持措施,多管齐下鼓励业主主动为楼宇进行维修和保养,改善楼宇安全和居住环境。