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署名文章

七年楼龄「假设重置单位尺价」的计算(刊登於《信报》)

市区更新、重建是市建局的责任。在收购旧区物业,市建局一贯做法是,对於那些自住的业主,收购建议是该物业的市场价值加上一笔以特惠津贴方式发放的「自置居所津贴」,而「自置居所津贴」会以在同区一个七年楼龄的「假设重置单位尺价」作为计算基础。收购建议金额会比原本物业的市场价格为高。对於物业被收购的业主而言,收购价最好愈高愈好,但对於市建局而言,运用公帑也要合情合理。而部分业主对於收购建议不满的其中一个原因,就是对於同区一个七年楼龄的「假设重置单位尺价」的了解不同。 

运用公帑要合情合理 

通常市建局是以私人协商方式,在重建发展范围收购物业。相信市民听得最多,就是市建局收购自住业主单位之时,会开出「七年楼龄」的收购价。但这个「七年楼龄」的作价又怎样估算呢?对於那些自置居所的自住业主而言,市建局的收购建议会分为三部分:(1)被收购单位的市值,亦即相关物业市场价值;(2)以特惠津贴方式发放的「自置居所津贴」;及(3)以特惠津贴方式发放的「相关费用津贴」。 

「自置居所津贴」是指被收购单位市值与「假设重置单位」价值的差价。换句话说,上述提及的被收购单位的市值再加上「自置居所津贴」,就会等於「假设重置单位」的价值。这种计算机制和「自置居所津贴」的评估乃参考地政总署的「收回市区土地及补偿安排--供业主,占用人及测量师参考的指引」而制定。原意是自住的物业被收购后,市民能收到合理金额购买另外一个物业。而这个「假设重置单位」是基於一些特定要求而做出假设。「假设重置单位」将假定位於质素与收回樓宇可资比较的假设樓宇内,在特点及交通方便程度方面属類似地区。假设重置单位位於假设樓宇中层,座向一般(即并非向南或向西,无海景)。被收购的物业通常是那些50年以上,残破而缺乏基本设施如升降机的旧楼。如果收购金额足以购买条件相若但楼龄只有七年的物业,理应有足够诱因让业主接受收购建议。 

市建局的收购建议及「假设重置单位」的计算机制,因为牵涉公帑,所以要小心估算,亦应与政府其他收回市区土地及补偿的机制相若,以达致公平及一致性。故此,市建局评估「假设重置单位」的估值指引,是参考上述所提的地政总署收地补偿指引而制定。 

独立估价确保公平公正 

市建局的估价程序,首先由独立人士以公开抽签方式聘请七间测量师行为有关项目的「假设重置单位尺价」进行评估,剔除当中最高及最低的估价后,以其余五个估价的平均值作为项目的出价基础,从而确保公平公正,而各测量师行是划一收费,所以不存在为了争取市建局生意而尽力讨好,把估价压低的情况。第二,测量师行的估价完全是专业服务,情况就如会计师、律师的服务,顾客不能也不应干预有关专业人士的评估和判断。但顾客在使用专业估价服务之前,也可以先提出一些假设及要求让专业服务提供者参考,前提是有关要求要符合专业的操守,不妨碍测量师行提供专业服务。对於市建局而言,这个前置的假设及要求,就是要符合地政总署的收地补偿指引,为估值之前设下一些重要参数。 

第三,常见的误解是「同区七年楼尺价」。所谓同区是指甚麽?是以区议会选区划界吗?如果以地区划分,划区可大可小。假如被收购物业在油麻地,用最小的地域概念来看,旺角与尖沙咀区的物业价格,应该不能作为可作比较的赔偿参考。如果划界地域以区议会的划区来看,油尖旺同属一区,旺角与尖沙咀区的物业价格理应可做参考。而九龙城区也毗邻油尖旺区,如果被收购的物业位处於油尖旺区与九龙城区的交界,那麽九龙城区物业价格,又可否作为参考? 

同区是「特点、交通方便程度类似」 

其实,地政总署的「自置居所津贴」评估指引是这样写的:「一般而言,会选择大约七年樓龄,并在復归日前后成交的单位作为可资比较个案。基於这些可资比较个案,当局会就时间、樓龄、座向、樓层、质素、面积、交通及环境等因素作调整,以便就有关收地项目订出假设重置单位的单位价值。假设重置单位的单位价值,会在整个收地项目内划一采用。」 

所谓同区,意思是「在特点及交通方便程度方面属類似地区」,而不是指区议会选区划界。至於有关假设重置单位估算,是测量师行提供专业服务的范畴,市建局不会也不应干预,测量师行会按行业专业及相关指引而作出估算。 

麦萃才
市区重建局非执行董事及
香港浸会大学财务及决策系副教授