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行政總監網誌《摯誠.志成》

制订「永和」保育活化方案 延续百年市集历史特色

中环嘉咸市集在本月中发生一场火警,部分摊档被大火烧毁而无法营运,市建局在火警后随即安排职员,联同相关政府部门到场接触受影响的摊档档主,了解档主的情况和需要,提供紧急财政支持,协助档主维修或重建摊档。同时,市建局亦安排工程承建商视察位于卑利街/嘉咸街重建项目范围内已逾120年历史的一级历史建筑威灵顿街120号唐楼,即广为街坊熟悉的前「永和」杂货店,了解火警有否对该幢历史建筑造成影响,初步勘察显示,唐楼并无受到影响,结构稳定。

一直以来,市建局均重视在市区更新项目内具历史特色的建筑。《市区重建策略》亦订明市建局应保存市区更新项目的历史建筑物,文化保育工作应包括保存和重修具历史、文化和建筑学价值的楼宇、地点及构筑物,以及保留有关小区的原有地方色彩和不同地区的历史特色。卑利街/嘉咸街重建项目属于前土地发展公司遗下的重建项目之一,由市建局接手进行。由于中西区是饶富历史文化特色的小区,加上项目毗邻嘉咸街百年市集,具有相当地区特色,因此市建局在接手开展此项目时,亦重视相关的规划及设计工作,用了两年时间进行公众意见调查、展览、小区参与工作坊等咨询活动,并透过中西区区议会、市建局中西区分区咨询委员会等渠道,收集地区不同持份者的意见。归纳的主流意见认为应保育嘉咸街26A-C号3幢战前唐楼及尽可能保留永和杂货店的外貌,保存嘉咸街的历史街道景观和市集的地区特色。因此,市建局采纳公众主流意见后,拟备项目的总纲发展蓝图,包括保存该3幢战前唐楼及保留永和杂货店的外墙作活化用途,有关蓝图于2007年获城市规划委员会批准。

威灵顿街120号唐楼约建于 1880 至 1894 年间,属三层式建筑,至今已逾120年历史,而在其地铺经营的永和杂货店则约于1930 年代开业,除日治时期用作盐糖仓库外,一直营业至 2009 年,蕴含近80年的生活回忆。

市建局于2007年7月正式启动卑利街/嘉咸街项目,并于2008年10月完成收购前永和杂货店唐楼(永和唐楼)后,便开始持续监察楼宇状况,包括由2008年开始,每季进行楼宇状况检查,并在恶劣天气后为楼宇进行实时检测,以监察永和唐楼的结构安全,并适时进行保养维修。

此外,因应项目内毗邻永和唐楼的其他楼宇需要拆卸,为免永和唐楼受到影响,市建局安排承建商在有关拆卸工程完成后,在永和唐楼的内、外装设共150条不同功效的支撑,包括于外墙竖立钢铁斜撑,加强楼宇外墙的支撑能力和穏定性;在内部则安装交叉支撑架,巩固楼宇的四面直立墙。而针对楼宇的横向木楼板,亦装设多条支撑柱,防止楼板老化倒塌。​

URA photo 1市建局为永和唐楼的外墙竖立钢铁斜撑,在楼宇内部则安装交叉支撑架,加强楼宇内外结构的支撑能力。

于2012年,市建局亦委聘结构工程顾问,为永和唐楼进行初步结构研究,据报告显示,楼宇已经严重老化,整体结构并不健全,建议制订详细的复修方案。而随着古物咨询委员会去年将永和唐楼列为一级历史建筑,市建局决定进一步保育全幢永和唐楼,活化作地铺用途,让它再次发挥服务街坊的功能。

为此,市建局在去年底与项目的合作发展商签订合作发展协议时,已订明条款,要求合作发展商委聘保育建筑顾问,详细评估建筑的特色元素,以制订具体保育活化方案。方案在融合新旧建筑设计之余,需尊重原来历史建筑的特色元素,以呈现地区的历史氛围。

合作发展商委聘的保育建筑顾问,在今年中为永和唐楼进行初步评估,找出其特色元素,当中包括中式金字瓦顶、室内的木结构包括一楼和二楼的木楼板及木楼梯等。顾问同时亦为楼宇进行「全身检查」,发现楼宇并无实时危险,惟建筑物经历逾百年的岁月,已呈严重老态,例如外墙石屎出现松脱和裂痕,屋顶和木楼板亦已受侵蚀而腐烂。而今年6月份一次台风带来大风雨后,更令该建筑的状况进一步恶化,其中在屋顶后方平面位置的部份石屎更脱落塌下,压毁了一楼及二楼的部分木楼板。为免进一步影响楼宇结构,市建局在知会屋宇署及古物古迹办事处后,按结构工程顾问建议进行紧急工程,移除松脱的石屎和破损的楼板,进行加固及保护工作。

由于邻近永和唐楼的卑利街/嘉咸街发展计划A项目的地基工程即将进行,市建局已要求承建商采用预钻孔式打桩方法,先行钻孔至10多米的地底下才开始打桩,减轻传送到地面的震动,以免影响周边楼宇。虽然该项目距离永和唐楼约100米,为进一步加强监察永和唐楼的状况,市建局主动要求项目的合作发展商为永和唐楼安装额外监测装置,及由8月初开始派驻地盘工程师,每日检测唐楼有否出现震动、倾斜和沉降等情况;另在外墙出现裂痕的位置亦安装监测器,监察裂痕的变化,确保楼宇的结构稳定性。

为让这幢百年建筑得到适当的保育,除了装设全方位的监测装置外,还为它进行临时巩固工程,从而在制订永久的复修及活化方案前,已先行稳定其结构,防止建筑继续老化。结构工程顾问经过详细检查后,本月已完成部份临时巩固工程,当中包括为永和唐楼外墙加装了共五层的钢箍,平均分布在外墙不同高度位置,以套紧整幢建筑的四面外墙,这措施可有效防止外墙的裂痕加深和延长。顾问亦会在9月份内,就楼宇内部加装金属支架和交叉支撑架等建议,向屋宇署提交图则作审批,进一步加强建筑物由屋顶至地面不同楼层横向结构的稳定性。

URA photo 2            市建局以钢箍套紧整幢永和唐楼的四面外墙,防止外墙的裂痕加深和延长。

除了为建筑「固本」,还需要措施防范「水」的入侵。因此,顾问建议为出现石屎松脱的屋顶安装临时金属屋顶,防止渗水问题恶化而影响建筑的结构。另外,建筑的外围也会加装铁围板,保护楼宇之余亦保障途经嘉咸街市民的安全。结构工程顾问预计临时围板工程约于本月底呈交屋宇署审批,并会咨询古物古迹办事处。

除了各项临时巩固措施外,永和唐楼所属的卑利街/嘉咸街发展计划C项目,其合作发展商已计划在项目展开地基工程前,先会在永和唐楼周边进行保护灌浆工程,加固其土壤的稳定性,更会采用较昂贵的钢筋混凝土摩擦钻桩地基,这地基技术较一般撞击式的打桩法产生较少震动,可大幅减低对周边楼宇包括永和唐楼造成的震动。由此可见,市建局已为永和唐楼在落实长远复修活化方案前,由外至内、从屋顶到地基,以至直立墙到楼板等纵、横多个方向,针对各种结构问题采取各项对应的支撑和加固措施,全方位保护楼宇的结构完整性。我相信这些加固工程可确保在项目建筑工程施工期间,继续妥善保存这幢百年历史建筑。

永和唐楼活化后,原来只计划将地下改造成地铺,近日我和合作发展商及其聘任的保育顾问会面,探讨楼宇的长远活化复修方案,以期深化永和唐楼日后的活化功能,成为一幢可供公众全面享用的历史建筑。双方正探讨长远活化方案,包括能否加固建筑的地基和上盖结构,使其承重能力及楼宇设施能符合现时建筑物条例的要求,从而探讨进一步活化一楼和二楼的可行性。同时,活化方案亦会保留原来的历史建筑特色元素,让公众日后不但可享用唐楼的地铺,还可登上一楼和二楼近距离欣赏其建筑特色。

保育顾问正详细分析和整理永和唐楼的各项特色建筑元素,制订详细的复修和保育方案。我相信在市建局及合作发展商的共同努力下,可让这幢逾百年的历史建筑,回复生气和赋予新生命,并能融入附近的百年嘉咸市集,重塑地区历史风貌,呈现香港早期华人聚居地的生活形态,日后成为一个与周边小区新旧交融的新地标。