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行政总监网志《挚诚.志成》

「有需要人士维修津贴」两年批出2.5亿元资助 善用资助款项 提升楼宇宜居性

过去一直有意见指,市区重建的速度追不上楼宇老化的速度,市建局应加快开展更大规模的重建计划,改善居民的生活环境;然而,以今时今日的资源和现行的收购补偿机制,透过重建来处理楼宇及旧区老化,既不足够,亦不彻底。我一直强调,要衡量市区更新的成效,关键在做好楼宇复修,延长楼宇寿命,才能减低重建压力,将资源投放在更新旧区整体的已建设环境。

《市区重建局条例》《市区重建策略》赋予市建局推广楼宇复修的职能,故此,市建局一直担当著「倡导」和「促进」的角色,透过提供适当的财政资助和全面技术支援,鼓励和协助业主适时保养及维修楼宇

对於旧楼进行强制验樓时,在公用地方所需进行的修葺项目,由於涉及公众安全和衞生水平,政府为有需要的业主提供资助,为大厦进行维修工程。市建局在2020年6月开始,集中管理所有由政府推行的楼宇复修资助计划,所涉及的五项资助计划,当中四项便是针对公用地方不同部份的维修工程[1]。截至上月底,这四项针对公用地方维修的资助计划,已经审批超过5000申请个案,当中已批出的维修工程合约所涉及的资助总额达到8.2亿元。

然而,一幢楼宇的公用地方只占总楼面面积的四分一;余下的四份之三为单位内的私人地方,属於业主的私人财产,他们有责任维持楼宇单位内、外良好状况。但我们考虑到,不少自住业主属於长者和有需要人士,他们因欠缺经济能力而耽误维修及保养其自住单位,令单位的室内地方变得残破不堪,不单影响宜居度,严重的更会造成危险。因此,市建局同时亦从香港房屋协会接手推行优化了的「有需要人士维修自住物业津贴计划」(「维修自住物业津贴」),为全港有需要自住业主提供财政资助,以维修保养他们的单位,整体提升楼宇公用和私人地方的安全水平和宜居度。

六成业主将维修资助用於单位室内工程

「维修自住物业津贴」的申请人资格范围,以往只是涵盖年满60岁及符合入息及资产限额的长者;市建局在接手计划及作优化后,扩展受众范围至领取综合社会保障援助伤残津贴的自住业主。每名合资格业主可获上限80,000元的资助津贴,除了可用於自住单位的维修工程,亦可以补贴大厦公用地方维修工程所需分担的工程费用。

这项计划推出至今大约两年,据市建局团队向我汇报,截至上月,已批出超过6000宗申请个案,涉及约2亿5千元的资助津贴。团队分析数据,了解到大约6成的资助金额用於单位室内的工程,而大部分均属於与改善单位室内装备有关,例如重新髹油漆、更换单位地板和瓷砖、更换座厕、浴缸、大门、铁闸和修葺或更换破损的窗户等。而与结构安全相关的维修工程,包括修葺柱、梁、楼板、墙身等已破损的石屎,以及改善衞生设施,例如修葺喉管及防水工程等,则只占资助金额总数约一成。

从以上数据反映,很多在结构安全上有需要进行改善工程的业主,未有充分利用「有需要人士维修津贴」涵盖住用单位室内维修工程的用途,为单位内部做好结构上的维修保养。事实上,一个住宅单位要达致宜居,除了更换老旧的设备之余,更重要的,是要确保结构构件保养得宜,业主应同时做好楼宇公用地方和单位的维修保养,才可以从外到内提升安全和宜居程度。

60年楼龄旧楼单位   里里外外翻新

团队最近分享其中一宗个案,申请人朱先生今年70多岁,居住在长沙湾一幢超过60年楼龄的楼宇已经40多年。朱先生说,十多年前开始,楼宇外墙出现失修和渗漏问题,更蔓延至单位内的结构,例如单位天花、墙身、结构柱及横梁都出现渗漏及石屎剥落的情况,其中厨房的问题最为严重,天花石屎严重剥落、钢筋外露,曾多次有石屎从天花跌落,每次煮食时都担惊受怕;每逢大雨墙身更会渗水入屋,需用水桶承载,严重影响生活。

Web photo 1朱先生所居住的楼宇外墙老化,出现破损渗漏(左图),渗水问题蔓延至单位内,其中厨房(右图)天花和横梁出现严重石屎剥落和钢筋外露。

大厦在2019年8月收到屋宇署的强制验楼令,要求业主委聘合资格人士进行验楼和修葺。然而,大厦没有业主立案法团,缺乏组织能力筹组公用地方维修工程,於是屋宇署在2021年行使法定权力,代业主进行所需的检验及修葺,并向合资格业主发放津贴。他感谢政府代业主进行修葺工程,以免楼宇情况进一步恶化,影响结构和对公众构成安全风险。

至於自住单位的失修问题,朱先生有见外在公用地方将透过维修作改善,室内恶劣情况更不应忽视;然而朱先生退休后已没有收入,积蓄也不足以负担单位内的维修工程,因此在去年7月,他便主动申请「维修自住物业津贴」,「如果只做大厦外墙维修,又不做好室内单位,只是金玉其外、败絮其中,我都希望同时做好室内维修,彻底改善居住环境。」

朱先生个案在同年9月获批后,经过约4个多月的施工,至今年年初完成工程。承办商为面积超过500平方尺的天花墙身修补石屎和钢筋,并进行除锈及防锈工作,以提升单位的结构安全水平和防范渗水效能。随著公用地方的维修工程已接近完工,朱先生说,大厦由外到内可望「焕然一新」,可以住得更安心又放心。


web photo 2朱先生的单位复修前多处天花石屎剥落、钢筋外露(左图),复修后已修补石屎和钢筋(右图)。

web photo 3朱先生(右图 )指大厦外墙的维修工程亦即将完成,单位外墙状况已作改善,将由外到内「焕然一新」。

业主不能忽视为公用地方维修储钱

我对朱先生抱著主动的心态,申请市建局的资助为自住单位进行所需的结构维修工程,感到欣慰。然而,由於「维修自住物业津贴」也可以用於大厦的公用地方维修工程,团队分析数据时,留意到大约4成的资助金额,业主将资助作为支付维修大厦公用地方的费用。

这现象反映,虽然现时已有专属的楼宇复修资助计划,就公用地方不同部份的工程提供相关资助,但部份完全没有为维修工程储钱的业主,获取资助后仍然无能力承担公用地方维修费用的余款,结果需要动用「维修自住物业津贴」的资助来应付。由於「维修自住物业津贴」每宗个案的资助额以8万元为上限,结果可用於室内结构工程的津贴便大幅减少,甚至需要放弃进行部份室内工程。由此可见,虽然政府已为业主提供资助,业主仍不能忽视为大厦公用地方的维修工程储钱的需要。

旧楼公契「公用部分」维修权责不清

业主储钱不足,将影响楼宇进行整体结构改善工程的成效;另一方面,旧楼大厦公契内容的制定,亦会影响推动楼宇复修的工作。因为若然旧楼公契并没提及或清晰界定大厦「公用部分」的范围,一旦遇上维修争议时,便需要参考《建筑物管理条例》的定义,来决定维修责任谁属;或甚需要诉诸法律,以解决维修问题。

根据现时《建筑物管理条例》(「条例」)就「公用部分」的释义,除了在土地注册处向业主发出的文书指明专供某一位业主使用、占用或享用的部分以外,其他部分都属「公用部分」;同时,除非大厦公契另有规定,否则「条例」附表一指明的部分,例如地基、柱和梁等结构构件、升降机、走廊、楼梯、照明和消防设备等,均属於「公用部分」。另一方面,大厦公契需清楚列明业主、法团和公契经理人就楼宇内的私人地方、公用部分及设施等的监管、维修保养等方面的权利、权益和责任。

不过,绝大部分在大厦公契指引於1987年实施前落成的旧楼,均未有提及「公用部分」或清晰界定「公用部分」所指的地方,导致当「公用部分」需要进行维修时,便出现权责不清、问题拖延未能处理的情况。

过去曾经有不少涉及旧楼单位的维修工程,因为业主和法团未能厘清维修责任谁属,引致争拗。举例来说,如果一个单位外墙渗水引致内壁位置出现石屎爆裂,业主或法团往往因为该位置是否属於「公用部分」而出现分歧;若然大厦公契没有提及或未有清晰界定大厦「公用部分」的范围,业主和法团在维修责任上便容易出现争拗,双方均不愿意支付维修费用,令维修工程一再拖延,最终可能会对大厦结构造成损坏,并对大厦安全构成影响。

又例如因天面防水层破损引起渗水,导致顶层单位天花出现石屎爆裂问题。在这一例子中,若然大厦公契内并没有清楚订明天面防水层是否属於「公用部分」,法团往往会因为天台属於私人业权为理由,拒绝维修防水层,最终影响顶层单位业主的生活,双方更可能需要诉诸法律,消耗一段长时间才把权责问题解决,而石屎爆裂的程度亦随时间愈来愈剧烈。

涉及旧楼公契的问题复杂,除非大厦全体业主一致同意更改公契,否则当「公用部分」出现问题时,并非一时三刻能够解决。为此, 我建议旧楼业主可以考虑申请「维修自住物业津贴」,尽早处理自住单位内构件的维修保养,改善居所的安全和宜居度。

针对这问题,市建局将会就大厦公契内有关单位「公用部分」维修的权责事宜,进行详细检视,并向政府提交优化建议;与此同时,我们亦会在市建局项目先行采用因应「公用部分」的定义以及相关维修保养权责,制定更清晰条文的「优化版」公契,以减低日后业主和法团在维修责任上出现争拗的机会。待相关工作成熟时,我将会在网志与大家分享。

重建并非仅有出路

我明白为数不少的旧区居民现时均面对居住环境欠佳的情况,希望市建局尽快重建。然而,重建涉及漫长的规划和收购程序,即使市建局为某一旧区制定了重建时间表,亦不代表能够一夜间改善旧区居民现时面对的居住环境和衞生情况。重建并非改善居住环境的仅有出路,因此,推动业主进行楼宇复修工作,亦非常重要。

未来,我希望社会各界更积极向不同楼宇类别和楼龄的大厦业主,推广定期检查和保养,以至预测性维修的概念,并制定相关执行机制,这才是从根源解决楼宇及城市环境「双老化」的方法。