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行政总监林中麟先生在香港电台节目「香港家书」的发言全文

宇轩世侄:

你在美国进修建筑学博士课程,转眼间已过了两年。两年前这个时候,我曾经在香港家书中,与你谈及香港的市区老化问题,和市区重建局的工作方向。当时市建局的工作,还在起步阶段。

两年过去了,市建局至今为止,不但只已经开展了十七个重建项目,而且我们更新市区的模式,已经扩濶到其他新领域,包括楼宇复修、旧区活化及文物保育,不再局限於拆楼重建。更加重要的,是我们发觉社会对於市区更新的态度,开始出现微妙的转变。

记得两年前我曾经讲过,市建局需要帮助旧区居民超越两座「意识形态的大山」,令到他们的目光不再局限於拆楼重建和高价补偿,同时亦希望旧楼业主改变态度,主动复修。要改变这些根深蒂固的思想,实在不容易。

这两年来,我们推行了一批试点项目,希望寻求实际可行方法,为推动新的复修文化,迈出第一步。今年五月,我们决定以二亿一千万元,推行两个计划,以不同类型的业主为对象,分别名为楼宇复修试验计划和免息贷款计划。

复修试验计划以收到政府维修令的业主为对象,为业主提供物料补助和专业意见。免息贷款计划则鼓励没有收到维修令的业主,希望他们主动进行预防性的复修工程。这些楼宇大多是位於深水埗、大角咀、西营盘及湾仔等旧区。楼龄一般都达到三十年或以上。

未来五年,估计有大约五百四十幢旧楼,近三万二千个单位受惠。我们同时得到十个专业团体和非政府机构的协助,在旧区进行推广楼宇复修的工作。

据业主向我们反映,物料方面的支持固然重要,但更重要的,是我们的员工以专业知识和经验,指引他们如何筹备工程,并且在有需要时,在业主之间排难解纷,加强他们的信心。

有街坊跟我们说,在维修工程完成之後,甚至当工程还在进行中,部分单位已经有人出价求售。维修前後的成交价、出租率和租金,都可以有不错的升幅。这些消息在街坊之间辗转相传,令到其他大厦的业主,原本对失修的问题不闻不问,现时则变得较为积极。我十分希望这种转变,会不断地持续下去。

对於推动复修文化,虽然市建局的能力有限,但比较两年前的环境,我现在是稍为乐观,因为天时、地利、人和,各方面的条件都有改善。

差不多两年前,政府宣布停止卖地和停售居屋,令到地产市场逐渐复苏,亦令到复修楼有价。此外,立法会最近通过修订业主与租客(综合)条例,放松业主的租约限制,令到有心买楼收租的业主,毋须再担心租霸。这是天时。

旧楼所处位置,大都属於市区地段,交通较为方便。不论自住或投资收租,本来就有相当吸引力,不过由於日久失修,令到它们的吸引力大减。楼宇复修工程,正好令旧楼恢复地点上的优势。这是地利。

更加重要的,是人和。去年「沙士」惨痛一役,令业主对维修及改善卫生环境有所醒觉。加上政府亦考虑加强鼓励楼宇维修保养的新措施,都会有新的动力。

即使「天时、地利、人和」的条件有改善,万事俱备,仍欠东风,即是指银行是否会放宽对旧楼的按揭,去活化复修市场。

过去银行界一般都不重视旧楼的按揭市场,因为旧楼容易失修,令按揭保障不足,银行信心不大。故此按揭一般在五成以下,还款期短,兼且利息较高,间接令旧楼较难找到买家。业主认为,资金既然锁死在磗头内,他们便缺乏动机为楼宇维修增值,结果造成恶性循环。

这几个月,我们都在着手研究如何活化旧楼市场,同时使业主和银行增加信心。转捩点是今年六月底,我们安排银行界代表,实地参观几幢己复修的楼宇,令他们对这类楼宇的质素改观。经过双方进一步探讨,银行界愿意重新评价旧楼市场,做到旧「楼」新「评」。

我们已经初步得到七间银行联手支持,首先为市建局计划下的复修楼,提供优惠按揭计划,相信未来会有更多银行加入,为旧楼市场,注入「活水清泉」。

概括来说,参加市建局计划的复修楼,按揭贷款额,最高可以达到估价的七成;按揭年期加楼龄,最长可以长达五十五年,而利率可以低至优惠利率减两厘或更低。

现在我们有机会扭转局面,将恶性循环变成良性循环:业主肯出钱为楼宇维修增值,银行有更大信心做按揭,令市场活化,业主以後会更重视维修,为楼宇保值、增值,更可以间接制造就业机会,引进商机。

我们最近访问了八幢复修楼中,二百多位业主和租客,结果发现他们当中,六成以上对於银行的按揭优惠都感到兴趣。由此可见,复修市场的活力是潜在的,问题是银行界和有关人士如何引动这个市场的活力。

不过,楼宇失修的问题仍然未许乐观。我们目前的最大难题是,旧楼复修一定要靠大厦业主立案法团推行。而令人忧心的,是据政府的统计,目前没有立案法团或者没有任何管理组织的私人楼宇,有一万一千幢之多,占全港私楼总数近三成,而且都集中在旧区。

市建局一贯的立场,是「你肯做 我帮手」。不过,若果一座大厦连法团也没有,我们便很难施以援手。设立业主立案法团的问题,是亟待解决的。

宇轩世侄,爱国诗人屈原在《离骚》中有两句诗辞:「路曼曼其修远兮,吾将上下而求索」。市区更新,任重道远,我们虽然努力打开局面,能够行出第一步,不过力量始终有限,必须得到其他政府部门和机构、银行界、专业界、测量师、地产代理商和有关人士的协助,与业主携手并进,才能推动复修文化,令到香港的旧区面貌一新,居民的居住环境,得以改善。

我希望你在修读课程完毕後,能够返港加入我们的行列。

中麟叔