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挚诚.志成(网志)

处理裕民坊违规构筑物 「法、理、情」兼备

我在本月初的网志提到,观塘重建项目第五发展区的所有业权已复归政府,市建局已为居住在项目内的受影响住户及地铺商户,给予适切的迁置安排,并顺利收回所有住用及商用物业业权。至于在裕民坊的违规构筑物,绝大多数经营者亦已经迁出,部份更将回迁至第二、三发展区内新商场部分的「裕民里」复业。

在处理经营者的搬迁事宜上,市建局一直贯彻「以人为先」的理念,尽力照顾经营者的需要,包括针对违规构筑物没有注册业权,亦从体恤角度出发,制定特别的方案给予津贴及提供迁置安排,协助他们搬迁及复业,最终这套搬迁方案得到超过九成构筑物占用人接纳。

然而,经过三年持续不断的沟通,裕民坊内仍有四个违规构筑物的占用人至今并未接纳我们的方案;期间,市建局亦因应他们提交的新资料及核实的面积,酌情调整方案的津贴金额,可惜仍未能与他们达成搬迁共识。由于我们已用尽一切可行的协商方法处理,现阶段只能透过法律途径,收回仍被占用的政府土地。

有关收回政府土地的法律程序经已启动,但我们仍会尽最大的努力继续与占用人协商。虽然接纳市建局给予违规构筑物占用人的搬迁方案的限期早已过去,我们仍预留合共约1300万元予这四位余下占用人,在按法定程序清场前,若他们接纳方案及愿意迁出,我们将可以安排发放适用的津贴及协助搬迁,避免占用人经历政府的收地行动,亦能使第五发展区的清场工作尽早完成,展开重建工程。

制定搬迁方案 协助经营者搬迁
为帮助第五发展区的构筑物经营者迁出,市建局早在2018年年初便开始与地区人士及构筑物经营者沟通协商,并透过问卷调查,全面了解他们的占用情况和实际需要。之后,我们因应不同身份占用人的需要,在同年9月制定一套特别搬迁方案,不单只向他们给予合适的特惠津贴,更为合资格的经营者提供迁置安排,让有意留在观塘市中心经营的商户,以优惠租金回迁至「裕民里」复业。

这套搬迁方案得到绝大部分经营者的支持,在2019年2月28日搬迁方案的迁出限期届满时,约九成构筑物用户已接受方案,并将构筑物交吉。

随着市建局向政府提交的回收第五发展区土地申请获得批准,有关土地已于2019年8月复归政府所有,随后政府透过法律程序,收回仍被违规构筑物经营者占用的土地。高等法院在2020年10月召开聆讯及作出判决,政府可收回在已复归政府土地上的构筑物,及其所在土地的空置管有权。

收回余下构筑物程序 符合「法、理、情」
然而,我留意到法院在审理时,部份占用人的陈辞涉及对市建局收回构筑物程序的误解,当中一些批评亦有欠公允。为此,我希望从「法、理、情」三个层面,就处理第五发展区违规构筑物的安排作清晰的解说。

在法律层面,有构筑物占用人提出,市建局不应透过法律程序收回构筑物,希望有更充足时间与市建局协商。然而,市建局在过去三年与占用人的沟通从无间断,每一个占用人个案也有个案主任跟进,解释搬迁方案内容和解答他们的疑问。绝大部份经营者愿意在限期前接受搬迁方案和迁出,正是我们凭着务实协商以解决问题的实例。

而即使在法律程序进行期间,巿建局仍一直与占用人商讨搬迁事宜,呼吁他们接受搬迁方案;期间亦应部份占用人的要求,安排举行调解会议,期望能以协商的方式解决问题。

厘定合理补偿水平
至于有构筑物占用人认为他们在构筑物经营多年,应以等同拥有注册业权的商铺市值获取补偿。我在之前的网志中已多次提到,这些违规构筑物,是昔日区内一些小贩占用了楼宇地下原属于公众通道的地方搭建用作业务经营,部分甚至将占用的地方出租予其他经营者。故此,这些构筑物不只没有注册业权,更违反法例及地契条款,市建局不可能以既定适用于注册业权物业的收购政策作补偿。

尽管如此,在制定特别搬迁方案时,我们委聘了独立测量顾问公司,按照构筑物的位置、面积、用途、用户身份、经营年期等因素,并参考了第五发展区内有注册业权商铺的最新应课差饷租值、邻近商铺的租金成交个案等,务求就搬迁方案厘定津贴金额水平时,能作出专业和客观的评估,并以此基础制订搬迁方案。

此外,我们更因应占用人不同的身份,例如构筑物「持有人」、经营者、二房东、住客等,制定不同津贴,尽量平衡不同身份占用人的诉求。

体恤回迁户需要 协助商贩原区继续经营
在协助搬迁的过程中,一些构筑物经营者表达希望日后能留在原区继续经营,维持与街坊的情谊及「熟客」生意。为此,市建局团队在回迁安排上作出多项支援措施,除了在第二、三发展区商场内的「裕民里」预留店铺让有意回迁的商户优先租用,还提供租金及管理费宽减,减轻他们在复业初期的经营压力。为协助商户转型,我们更邀请商铺设计顾问及具相关业务转型经验的企业家,为回迁户提供专业意见,协助他们适应新环境。

回应社区期盼 尽快协助第五发展区清场
由于已经完成的第一至第三发展区,和余下的第四及第五发展区,是在同一幅总纲发展蓝图下作整全规划,因此,若余下两个发展区迟迟未能完成,将影响整个重建规划为观塘市中心带来的社区裨益。

举例说,第二和第三发展区内已建成有盖行人走廊,连接市中心与周边地区;不过,第四及第五发展区尚未清拆和重建,阻隔行人走廊伸延至观塘港铁站及观塘道一带工贸楼宇,影响数以万计每日上班和上学的居民,享用这个安全、方便及舒适的步行设施。此外,规划设计亦包括将第四及第五区面向观塘道的建筑物界线向后移,以腾出更多地面空间增设新行车线,纾缓交通挤塞;而邮政局、民政处及区议会等因重建而临时迁往观塘商贸区的公共设施,亦可在项目内的新社区设施综合大楼重置,为居民提供一站式的社区服务。

URA photo在我们定期向观塘区议会及地区人士汇报观塘项目的进度时,他们均表达市建局应尽快落实第四及五发展区的重建工作。若项目范围内的土地仍有构筑物在占用,使相关楼宇无法清拆,这无可避免会窒碍项目的进程,我相信这不是绝大多数地区居民所愿意见到的。

尊重政府收地程序及补偿机制 早日完成清场
第五发展区土地已复归政府一年多,随着法院已颁令政府可执行收地,若四个构筑物的占用人仍拒绝迁出,短期内,他们将面对法院执达吏及地政总署执行收回构筑物及其占用土地的行动。我留意到法院聆案官已在聆讯中清楚说明,《收回土地条例》列明收地程序及赔偿措施,补偿问题应交由土地审裁处审理;市建局的同事亦向他们清楚解说有关依法申索补偿的权利。由此说明,政府收回土地并不代表剥夺了占用人依法申索补偿的权利,他们绝对仍可透过既定机制,寻求合理的补偿。

在处理重建项目收地事宜的整整三年间,市建局在「法」的规范之上,一直亦尽力以「情、理」作为考虑,并以开放、坦诚的态度与占用人协商,因应他们的需要给予多项支援,希望能妥善解决裕民坊内违规占用土地经营这个积压多年的问题。只有在用尽所有可行而合理的协商办法,而仍未能收回土地作重建的情况下,问题最终只能交由法律程序处理。