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行政總監網誌《摯誠.志成》

岁晚大变身 改善楼宇内外居住环境 惠及1400多个兼善里家庭

在农历新年前夕,我前往深水埗兼善里/福华街发展项目(兼善里项目),了解市建局伙拍地区组织在该处进行的岁晚大扫除行动,为项目内衞生环境较差的楼宇,全面清洁楼梯、走廊和天台等公用地方,并提供照明;此外,亦协助居住在项目内有需要的家庭清洁家居。期间,我亦与项目内的居民倾谈,了解他们的生活情况。

市建局在2021年9月启动兼善里项目,将这些老旧残破的楼宇和附近未被善用的政府土地和社区设施一并纳入作重整规划,改善居住在旧楼居民的生活质素和地区环境。项目内许多住户对市建局重建兼善里的楼宇群,都十分支持。然而,这个项目规模庞大,规划上涉及修改毗邻体育馆和周边土地的用途;在收购及安置工作方面,需要收购的单位超过800个,加上项目内有不少劏房,涉及调迁的家庭达到1,400多户。因此,相关规划、审批、收购和安置等工作,需要较长时间处理,预计项目由2021年开展至清拆重建,需要大约4至5年。

由於项目仍在等待审批,市建局未能展开收购,没有业主的法定身分,参与楼宇管理事宜;而项目内的业主普遍年老和缺乏组织能力,没有成立法团或法团已停止运作多年,以致楼宇的公用地方缺乏管理。因应此情况,市建局藉著岁晚大扫除的传统,伙拍地区组织在农历新年来临前,为项目内多幢楼宇进行一系列关怀社区服务,从改善楼宇公用地方环境整洁、安装照明系统,以至协助部分有需要的住户清洁单位等,让居民有一个安全、衞生的居住环境,迎接新年,这些服务预计惠及1,400多个家庭。

更令这些关怀社区服务别具意义的,是我们与合作的地区组织,招募超过80名、居住在项目范围或深水埗区内、现正失业或开工不足的居民,担任清洁队成员,并向他们发放津贴,帮补他们家计之余,亦让他们发挥助人自助精神,与市建局一起,将关爱和更新的理念,带入社区和家居。

兼善里旧楼群缺乏妥善管理

兼善里项目范围内共有21幢楼宇,涉及90个街号,楼龄普遍超过60年。市建局於启动项目前,曾视察旧楼群的公用地方状况,注意到楼宇普遍失修、消防安全设施不足以及劏房充斥等问题。此外,不同楼层的走廊和后楼梯等公用地方欠缺照明,更放满家居垃圾、大型家电以至装修废料等,阻塞通道之余,亦令衞生环境愈来愈差,造成消防安全和病毒传播的风险。

web photo 兼善里部分楼宇走廊放满家居垃圾,衞生环境欠佳。

兼善里项目启动后,市建局进入楼宇和单位室内视察,并进行问卷调查及家访,以深入了解楼宇管理和居民日常生活情况。根据团队整理的资料,项目内有一半的楼宇没有成立法团,亦没有业主组织和聘用管理公司,属於「三无大厦」。虽然部份住户委聘了清洁工人每日收集垃圾和清洁公用地方等基本服务,但部份经营劏房的业主,拒绝或拖欠相关的清洁费,令清洁服务未能涵盖整幢楼宇,令衞生环境每况愈下。此外,「三无大厦」内的业主亦未能集合全体业主决议,以致连公用地方亦缺乏电力装置,为出入口、楼梯和走廊等公用地方提供照明,居民在漆黑的环境出入,容易发生意外。

至於一些已成立法团的楼宇,业主亦向团队反映,过去十多年不少法团委员因为迁出和年纪渐长等不同原因,无法履行职务而辞任法团委员;随后,业主亦没有举行业主会议以重组法团,导致法团无法运作,使楼宇管理工作逐渐荒废。

事实上,在楼宇清拆重建前,范围内物业仍然属於业主的私人财产,不论是自住单位或出租物业的业主,皆有责任保持公用地方环境的衞生和安全。然而,市建局明白兼善里的楼宇管理和维修保养问题已积存多年,业主们亦缺乏能力处理相关问题。

针对居民需要   从三方面提供支援

为此,我们本著改善旧区居民生活环境的初衷,和「以人为先」的理念,因应项目内居民的需要,伙拍负责跟进兼善里项目的救世军市区重建社区服务队,以及在区内服务多年的竹园区神召会和深水埗区大厦组织联会,与这三个地区组织协调,为兼善里项目内的楼宇和居民,提供不同类型的关怀社区服务,提升楼宇公用地方的衞生水平,并改善室内居住环境和质素。

三个组织向我分享各项服务的工作进度,提到在农历新年前已大致完成初步订下的工作目标,从三方面大幅改善楼宇环境,包括:

(一)改善公用地方环境衞生
因应项目内不少楼宇的公用地方涉及垃圾堆积和阻塞通道等问题,市建局与地区组织选择其中6幢因为早前进行楼宇维修工程而遗留较多建筑废料和垃圾、衞生环境较恶劣的楼宇,进行大扫除,涵盖范围包括楼梯、窗户、走廊及天台等公用地方。

至於因为没有成立法团或法团已停止运作而没有聘用清洁公司的楼宇,团队以试验计划形式,先为项目内16幢楼宇聘请清洁工人,为居民收取和处理垃圾。这项服务已於本月中开始,初步为期两个月。

web photo 街坊组成的清洁队,从兼善里楼宇的天台开始,逐层落楼为居民打扫走廊、楼梯及防烟门等公用地方。

web photo 部份住户欠缺公德,将损坏了的雪柜弃置在走廊,阻塞行人通道();在地区组织和热心街坊的协助下,将雪柜清走(右),清洁队打扫和清理杂物。

(二)加装便携式照明装置
针对不少楼宇缺乏公用电力系统,无法安装固定照明装置,市建局团队与地区组织特别购买了大约400支便携式光管,陆续为兼善里项目内所有楼宇安装。这些光管将安装在每幢楼宇的出入口、楼梯和走廊等昏暗位置,减低居民因为楼梯太暗而失足跌倒的机会。

这些便携式光管装置经充电后,最长可运作两个月;而每枝光管皆附设感应器,当行人经过时才会亮灯,省电之余亦减少拆除光管来充电的频率。

web photo 安装照明系统前,居民出入只能依靠从单位室内渗出的灯光作辅助,十分不便(左图);加装便携式光管后,光管感应到居民经过时会自动著灯,为居民提供照明,出入更安全(右图)。

(三) 为有需要家庭提供家居清洁服务
除了改善这些楼宇公用地方的衞生环境和安全,团队在岁晚前夕,为部份居於劏房的独居长者、双老以至体弱人士的家庭,进行家居大扫除。有关服务合共为80个家庭「洗邋遢」,迎接农历新年。

其中,今年70多岁的秦先生独居於兼善里一个不足100尺的劏房。他说,过往在农历新年前都会大扫除,但今年有我们的团队为其单位清洁,省却不少力气和时间,又大赞清洁队成员十分落力,「帮我清除陈年污渍,又清洁铁闸,单位焕然一新,在疫情下可以安心过年。」

web photo清洁队成员为秦先生(左图右一)的劏房大扫除,包括清洁大门铁闸等,让他在疫情下可以安心过年。

维护公用地方清洁    居民有责

到访期间,有居民与我分享,完成各项清洁行动后,不单使环境更整洁,老鼠亦明显减少;长者亦称赞加装光管设施,让走廊和楼梯变得光猛,日后出入也不用再担惊受怕。

而这些楼宇光洁亮丽的背后,我要感谢一班清洁队成员付出的努力和「劳力」,他们在旧楼欠缺升降机和公共电力及供水设备的情况下,提著一桶又一桶装满水的水桶由地下步行9层楼梯,从天台开始逐层清洁,令清洁后的公用地方光洁如新。

web photo 清洁队成员需要提著装满水的水桶,逐层清洁公用地方(左),过程相当吃力。大清洁后,原本铺满污垢的楼梯,一尘不染;住户亦自行添置装饰物和张贴自制的告示和标语,提醒邻居保持环境衞生(右图)。

为了不白费清洁队成员的努力,在农历新年过后,市建局团队与地区组织将在区内加强宣传,包括在每幢楼宇的当眼位置张贴特别设计的告示,提醒居民保持公用地方的整洁;亦与区议员合作,在每个楼层的特定位置加设大型垃圾桶,让居民弃置垃圾,方便清洁工人统一收集,提升效率。

自兼善里楼宇落成便居住至今的李太,十分认同居民有责任保持物业内外的整洁。她说,自己早年是大厦业委会主席,当时曾聘请清洁工人收集垃圾,但随著业主陆续迁出和部分年长业主离世,最终业委会因人数不足停止运作。结果,她与部分热心居民,只能够以自发形式,每隔数天打扫公用地方,清洁成效有限。

她感谢我们团队和地区组织的协助,并希望在大扫除行动后,能鼓励居民愿意承担责任,共同维持楼宇的良好管理。

web photo 韦志成(右)到访深水埗兼善里,与业主交流,其中李太赞扬是次清洁行动大幅改善居住地方的衞生环境,亦认同业主有责任继续做好楼宇管理。

招募失业和开工不足居民清洁   彰显助人自助

另一方面,市建局团队与地区组织协作时,亦特别要求他们招募居住兼善里项目内失业或开工不足的居民,让他们成为清洁队成员。团队已为他们购买劳工保险,并在他们完成相关服务后给予现金津贴,让居民可以贡献自身社区,助人自助之余,亦可以在农历新年前增加收入。

清洁队成员之一的孔女士向我表示,很高兴参与这次大扫除活动,她一家三口居於兼善里内一个不足100尺的劏房,家庭月入只有约7, 000元,但租金已超过收入的一半,需节衣缩食才能勉强生活。她说,「明白重建不是即时搬走,我帮手做清洁,让街坊街里在较干净的环境居住,而这次服务更可获发津贴作帮补,使过年手头可松一点,团年饭也可以加餸,一家人开心过年。」

web photo 农历新年前夕,市建局团队与清洁队成员一同完成兼善里岁晚大扫除行动,改善楼宇环境,同时他们亦获发现金津贴,迎接新年。

我对是次社区服务计划,能够达到连结社区,关爱社群,改善居民生活的成果,感到欣慰。旧区老化规模庞大,更新工作并非一朝一夕就能够完成,而单靠市建局的力量亦不足够。

保持楼宇衞生情况良好和环境整洁,这是每名业主和住户的共同责任。我冀盼市建局这一系列措施,能够发挥「起动」作用,让业主和住户切身感受到,居住的环境和衞生情况改善后所带来的好处,自发继续维持大厦的整洁,继而加强他们在保养和妥善管理楼宇的意识;推而广之,促进业主主动做好楼宇复修的工作,减慢楼宇老化。