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行政總監網誌《摯誠.志成》

推动预防性保养意识 让楼宇状况「历久常青」

于刚过去的周五,政府宣布邀请市建局将其马头围道/春田街发展项目,改作为房屋新措施「港人首次置业」(「首置」)的先导项目。市建局将配合政府此项措施,就有关项目于董事会讨论和作决定,并探讨在执行层面,包括预售及为「首置」买家而设的转让限制的安排。

于2010年开展的马头围道/春田街发展项目,是市建局首个自行发展的重建项目。在项目开展初期,市建局主要进行规划设计及物业的收购、补偿和安置等工作。至2015年,行政长官在《施政报告》表示,政府会积极探讨透过市建局等公共或非牟利机构增加资助出售单位供应,而市建局在同年度的工作报告中亦作响应,表示会研究透过马头围道/春田街的重建项目地盘,提供资助出售房屋的可行性。

由于该项目属自行发展,没有与发展商合作,市建局有空间自行厘定售价和研究不同销售策略。市建局在研究项目的售价水平时,需要同时平衡市建局的可持续发展,因为在某个项目付出较多资源时,便变相减少在其他项目及楼宇维修计划可以投放的资源。

市建局的市区更新工作由早期的「项目主导」模式,于近年逐步迈向「规划主导」,即以先规划、后项目和选择执行手段这三步曲,来进行市区更新。市建局会首先在某一个地区考虑如何透过整全的规划,理顺地区的土地运用,并同时透过规划,增加小区及规划裨益。市建局第二步会选定合适的项目,这不限于以重建发展模式开展项目,还可整合楼宇复修、改造重设及保育活化等其他市区更新策略。最后是选择执行手段,即选择与发展商合作发展项目的模式、自行重建、业主参与重建、担当促进者角色、或与其他机构/组织合作发展等不同方法,进行市区更新。

在「规划主导」模式下,市建局不用局限于审视个别项目在财务上的「赚或蚀」,而是可以从整体规划来评估以地区发展为本的项目的累计财务可行性,因而,在审视自行重建项目不同订价机制如何影响市建局的财政可负担能力时,可保留一定的弹性,以响应政府和市民大众的需要。

有关马头围道/春田街发展项目预计在今个财政年度内推出。在获得市建局董事会的批准后,我们将会与政府研究这个新房屋措施相关的订价机制和执行细节,期望在制订社会觉得可接受的订价水平的同时,能平衡市建局的工作的可持续发展。

《市区重建策略》强调以全面综合的方式,藉重建发展、楼宇复修、旧区活化及文物保育四大业务策略,推动市区更新。虽然四大业务策略各有定位和比重,但在实施上不应拘泥于在每个项目只采用单一策略,而是灵活整合不同的策略,以发挥更大的市区更新裨益,这理念和「规划主导」模式一脉相承。市建局可以利用自行重建项目的契机,制订楼宇复修策略在重建发展项目中的角色和定位,在规划项目时提早为楼宇谋划日后如何进行保养维修工作,包括探讨为楼宇成立一个专项的维修特别基金及强制业主向该基金作出定期供款的可行性。

市建局于去年展开的「楼宇复修策略」研究,希望长远可为全港不同类别、不同楼龄的楼宇,制订一套涵盖「老、中、青」楼宇的整体复修策略。当中市建局透过问卷调查,成功访问全港3000幢楼宇的业主代表,进一步了解这些业主对楼宇进行维修保养的意见,和当中所遇到的困难。初步数据显示,有超过8成的受访楼宇业主,认为其居住的楼宇有需要进行定期保养;另外亦有超过7成受访楼宇业主,支持成立设有强制业主进行定期供款机制的楼宇维修基金,以应付日后大型维修工程的支出。由此可见,现时楼宇业主并非缺乏对楼宇进行定期保养维修的认知,而是欠缺为楼宇进行预防性保养的文化。

是次研究亦参考了很多外国国家或城市的经验,其中在澳洲、日本、新加坡等地方,均在其法例或楼宇的公共契约内订明,业主须定期供款以成立维修特别基金,作将来大型维修之用。根据日本的经验,它们的基金存额甚具透明度,当有物业买卖交易时,买家可以知悉维修基金的储备款额水平。至于在香港,根据地政总署发出的现行「大厦公契指引」及《建筑物管理条例》的规定,所有楼宇必须设立特别基金,以应付日后楼宇的非经常性支出包括楼宇维修、保养及改良工程的开支,可见这并非全新概念。

不过,从我们的研究发现,实际上只有三分一的受访楼宇有设立特别基金,余下的楼宇并无为大型维修工程作好储备。而即使有设立特别基金的楼宇,其供款款额水平偏低及供款亦没有定期性,基金的结余不足以支付大型维修工程的开支。主要原因是根据「大厦公契指引」及《建筑物管理条例》的规定,特别基金的供款数目及时间全交由业主大会作出议决。加上业主缺乏专业知识厘定维修工程所涉及开支而须投入的储备水平,以致令大厦的特别基金户口「有名无实」,一旦需要进行大型楼宇维修时,才发现欠缺足够款项应付。

由上述研究的初步结果可以预期,若楼宇在「年青」时不作定期保养,亦无预留充足的维修基金储备,或根本没有设立维修基金,维修责任便不断向下传,待楼宇步入「中年」,要首次进行大型维修工程时,当刻的业主便要在楼宇没有作储备的情况下,摊分动辄以百万、甚至千万计的工程费用,届时没有经济能力的业主便要「临渴才掘井」,在短时间内为筹措大笔维修经费而惆帐,最坏的情况,将可能是有关楼宇业主因而推迟筹组,甚至搁置维修工程,令楼宇失修状况恶化,这无疑是市区更新的一种倒退。

所以若然楼宇在「年青」阶段便设立了专项的维修特别基金,并强制要求业主作定期供款,对新楼业主或换楼业主来说,将可同样受惠。故此,市建局正构思,在自行重建的项目,成立一个专项的维修特别基金并设强制要求业主作出定期供款机制的可行性,从而在楼宇仍然「年青」时,便建立为楼宇复修未雨绸缪的意识,推广为楼宇进行预防性保养的文化。

由于马头围道/春田街的重建项目需配合政府「首置」先导项目此房屋新措施,为免有其他因素影响该措拖的执行细节及成效,市建局会另行选择适合的项目,加入研究成立专项维修特别基金并设强制定期供款机制的构思。

然而,市建局将继续秉持《市区重建策略》、以「规划主导」方针,综合推动重建发展和楼宇复修的工作,促进改善已建设环境的外观及状况,防止老化。面对市区楼宇急速老化,我相信,只要由「年青」楼宇做起,鼓励业主尽早透过预防性保养,定期为楼宇检测和保养,加强楼宇的结构穏定性和安全水平,延长楼宇可使用年期及提升宜居程度,这才是让市区更新工作可持续发展的治本之道,为居民提供「历久常青」的安乐窝。