临别依依 心系复修 期待开展「楼宇复修新策略2.0」研究
虽然今天并非我惯常上载网志的星期日，但这是我作为市建局行政总监任期的最后一天，也是以这个身份撰写的最后一篇网志。时光荏苒，我出任行政总监这岗位已经9年。上任后不久，我就开始撰写网志，并定期在周日刊登，希望在新闻稿或记者会以外的渠道，分享市建局最新政策、工作进展，以至一些创新的措施和工作方向。不经不觉连同今日这篇，9年间一共发表了220篇。
犹记得我在第一篇网志曾经提及，「究竟市建局要做几多才够？」、「点样做先能更有效？」我提出这问题，是因为早已预视单靠重建这市区更新模式，无法应对市区和楼宇老化的挑战。我一直认为，市区更新的关键，「成也复修、败也复修」。因此，需要在不同楼龄的楼宇实践多元的复修策略，延长楼宇寿命，才是处理市区和楼宇双老化问题的正本清源之道。
为此，我上任后便随即启动三个策略性研究，当中包括在2017年展开「楼宇复修新策略」研究，了解旧楼业主对楼宇维修保养的意见和过程中遇到的困难，以制定合适的措施，包括加强推广、提供技术和财政支援等方法，鼓励业主做好楼宇复修的工作。这项研究结果显示，业主和业主立案法团在筹组楼宇复修工程时普遍面对「三缺」的问题，包括缺乏楼宇复修工程相关的知识、缺乏财政储备和缺乏组织能力。
针对上述情况，市建局投放资源，从三方面推动楼宇复修的工作，包括（一）提高业主对楼宇复修认识、（二）协助业主加快筹组楼宇复修工程，以及（三）以「预防性维修」为基础，推动业主为日后维修建立财政储备。自2016年至今，已推出超过30项相关的措施， 当中15项更属首创、率先试行的新猷。
尽管市建局过去多年投放大量资源，促进业主做好楼宇复修，但这一切都只属「推广」和「鼓励」性质的行政手段，对达致根本性改变的目标，仍有一段距离。
为此，市建局团队已於去年构思启动「楼宇复修新策略2.0」研究，除了检视和评估市建局过去多年与楼宇复修相关措施的成效外，亦从法规要求、体制安排及善用创新科技这三方面展开研究。这「楼宇复修新策略2.0」研究，亦正好回应行政会议早前批准将两幅分别位於红磡庇利街和将军澳第137区的用地拨予市建局，并要求市建局须在加强推动楼宇复修以延长旧楼可使用年期，降低重建迫切性方面作研究及提出具体建议。
2017年展开全港首个「楼宇复修新策略」研究
市建局在2017年展开全港首个「楼宇复修新策略」研究，透过问卷调查访问了全港3,000幢楼宇的业主代表，并邀请约100位业主、物业管理公司代表、学者和业界人士等进行深入访谈，了解他们对楼宇维修保养的意见和遇到的困难。
结果显示，旧楼业主和业主立案法团在筹组楼宇复修工程时普遍面对「三缺」的问题，包括缺乏筹组维修工程的能力和有关工程的专业知识，亦缺乏财政储备，令失修问题愈见严重。为此，市建局团队从三方面推动楼宇复修工作，并提出针对性的措施，包括：
（一）提高业主对楼宇复修认识
为提高业主筹组楼宇维修工程的知识，团队在2019年推出全港首个一站式「楼宇复修平台」网站，为业主提供与楼宇复修工程相关的实用资讯和技术支援；网站亦详列各类资助计划资料，以及设立工程费用资讯中心，整合不同地区的楼宇复修计划工程的金额，供业主参考。「楼宇复修平台」自启用以来，网站点击率累计超过220万，足证其实用性和受欢迎程度。
此外，我们在土瓜湾焕然懿居商场内设立全港首个以推广楼宇复修为主题的「楼宇复修资源中心」，并於2023年7月正式对外开放，供市民使用。资源中心以多媒体方式，为市民提供有关楼宇复修的资讯和支援，并有视像谘询及视像申请服务，协助业主在资源中心获取相关资讯后，可以即时办理各项楼宇复修资助计划的申请。中心内更设有不同大小的活动室、会议室和调解室，供大厦的业主立案法团及业主借用，商讨与楼宇维修及大厦管理相关事宜。
（二）协助业主加快筹组楼宇复修工程
除对楼宇复修的认识不足之外，我们亦了解到，业主及法团对招标工程承办商涉及的程序及所需文件，更显得一筹莫展，部分更担心围标的风险。
针对这方面，我们在2016年推出「招标妥」楼宇复修促进服务，安排独立专业人士，在不同阶段为业主提供第三方的专业意见和技术支援，协助业主审阅工程顾问的楼宇勘察报告及招标文件，并在招标阶段为相关维修项目提供工程费用估算作参考，以及就工程顾问拟备的标书分析报告给予意见，助业主拣选合适的承办商进行工程。
截至今年5月底，市建局已审批超过4,500多宗「招标妥」的申请个案，惠及多达48万个住宅单位。参与计划的楼宇涵盖单幢楼、中型以至单位数目超过3,000伙的大型屋苑；楼龄由10多年的年青楼、30至40年的中年楼、以至楼龄高达70年的老年楼。
另方面，「招标妥」亦提供电子招标平台，让工程顾问公司及承建商在不受干扰的情况下，参与竞投维修工程，令市场更开放、招标过程更公平公正。市建局团队比较及分析了推出「招标妥」前、后，招聘工程承建商的回标数据，发现使用「招标妥」后，整体回标数目增幅最多达2倍。由此说明，「招标妥」计划不仅协助不同楼龄大厦、不同规模屋苑的业主和法团，掌握更多楼宇复修的资讯和提供技术支援；同时在招聘工程承办商方面，亦增加回标数目，让业主有更多选择，减低出现围标的风险，达致业主和承建商双赢的效果。
此外，因应坊间的招标文件和工程合约对没有楼宇维修经验的业主而言，相对复杂及难明，令他们在筹组维修工程时无从入手，团队委聘建筑及法律专业顾问，制作了18份适用於法团招标工程顾问和承建商进行楼宇公用部份维修工程的招标及合约参考文件。这18份参考文作涵盖楼宇检验、修葺、改善消防安全、排水系统以及优化升降机等不同工程范畴，将招标及合约参考文件的条款规范化和标准化，并上载至「楼宇复修平台」供业主使用，缩短业主和法团在筹备及草拟相关文件的时间。
而为免业主在申请不同资助计划时，要逐一填写每份表格，增添大量行政文书工作，令法团却步，团队重新整合各项楼宇复修资助计划的资料，化繁为简，我们更推出网上电子申请表格，方便业主作网上申请，令整个申请手续更省时、便捷。
（三）以「预防性维修」为基础 建立财政储备
楼宇复修工程范围广而繁复，即使业主有意为楼宇和公用设施做定期维修或保养，若未能掌握相关的检验方法和保养周期，很难在财务上作出预算，更遑论要为工程开支建立财政储备。
资料显示，每宗大厦维修涉及的工程费用动辄以百万、甚至千万元；若然是大型屋苑，所需的工程费用更以亿元计，因此，倘若业主没有做好财政预算并持续供款，当屋苑或大厦要进行大维修时，业主便需要为筹集工程费用而感到旁徨、甚或抗拒。
针对这问题，市建局团队按照现行法例有关楼宇需要适时维修的要求，并参照现时保养得宜的大型屋苑在楼宇复修工作方面的成功经验，编制全港首套适用於一般私人楼宇的《住用及综合用途楼宇保养手册编制指引及范本》 （「指引及范本」），详列大厦公用地方不同部分的维修保养项目及所需的工程范畴、公用设施的维修保养周期及检验方法，协助业主或管理公司制订定期维修保养计划。当充分了解维修保养项目和定下计划后，业主便可以在财政开支上作未雨绸缪。
市建局在去年4月，自资推出全新的「预防性维修资助计划」，资助业主为楼宇推行以预防性为主导的维修保养工作，更重要的，是鼓励业主及早为楼宇维修建立财政储备。
我们协助合资格的大厦业主和法团委聘认可人士按「指引及范本」，制定以10年为一个周期的维修保养计划及所涉及的开支估算；又设立特别基金，让业主向特别基金持续供款。为提高鼓励性，当业主持续供款三年后，市建局会额外提供一笔过的资助，金额相当於三年内业主向基金供款总额的10%，鼓励他们定期供款。
「预防性维修资助计划」实施至今大约一年，由最初只接获数宗申请，到今年5月的申请宗数，已有13宗，涉及超过7,600多个的住宅单位，涵盖的楼宇类别由单幢楼至大型屋苑；楼龄由30多年的中年楼，至超过60年楼龄的老年楼。当中，部分申请个案属於刚完成大维修不久，法团已为下一个维修周期预先做好规划和「储钱」，可见市建局在推动业主为楼宇维修保养建立财政储备的做法，渐受重视。
「焕然懿居第三座」保养得宜 楼宇寿命可达75年
除了向业主推动「预防性维修」概念，市建局亦担当「促进者」角色，从新建楼宇的结构设计和建筑物用料方面著手，研究延长楼宇使用年期的方案。
其中，市建局以自行发展的「焕然懿居第三座」首置项目作为试点，从三方面强化大厦的整体结构，包括应用经镀锌技术处理的钢筋，提升楼宇的防锈能力；增加混凝土的英泥比例，提升混凝土的耐久性，从而减慢混凝土老化速度，以及在柱、梁和结构墙，采用较高强度的混凝土，提升楼宇的承重能力，令楼宇的整体结构更为坚固，减低楼宇落成后出现结构破损的机会，以及需要进行维修的规模和密度。同时，我们亦加强「焕然懿居第三座」单位的防水效能，减低日后出现渗水的风险。
市建局在「焕然懿居第三座」应用上述各项加强楼宇结构的措施，只涉及约200万元的额外开支，只占项目的总建筑成本不足1%，但足以发挥延长楼宇可使用期的成效。若然楼宇能一直维持适切的保养，「焕然懿居第三座」的寿命，可以由50年提升至75年，大幅度减低未来需要拆卸重建的压力。
除此之外，我们亦为屋苑的管理方面引入「优化版」大厦公契，制订更清晰条文，为楼宇制订落成后第一份以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算，大厦公契经理人日后可依据此计划，计算每户应分担的费用和「特别基金」的供款建议方案，交予业主大会商讨和落实。市建局作为「预防性维修」的推动者，更会向「焕然懿居第三座」的「特别基金」，适度注入起动资金，鼓励业主付诸行动，落实财政储备的供款安排。
市建局多年来在楼宇复修的工作上发挥「倡导」和「促进」的角色，透过多项措施和计划，加深业主对楼宇维修的知识、为法团和业主提供财政资助和技术支援，协助他们筹组维修工程。至今，已有超过8,200幢楼宇完成或正在进行楼宇维修，受惠的住宅单位数目超过74万户。此外，我们亦协助政府执行5项楼宇复修资助计划，各项计划推出至今，合共接获逾2.7万宗有效申请，已批出的资助款项超过15亿元。
业主齐心和决心方能落实大维修
尽管上述措施和支援协助了不少旧楼业主，完成筹组楼宇复修的工作；然而，由筹组楼宇复修工程、招聘工程顾问和承办商、勘察及制定标书，业主达成共识、开展工程，以及最后验收，整个过程漫长，因此，业主齐心和决心是做好楼宇复修工作的成败关键。
我好高兴在退休之前，能够与两位热心而有魄力的业主见面，就香港楼宇老化、大维修难题，以及未来楼宇复修的方向等，交流意见。其中一名业主为深水埗区议员兼怡阁苑业主立案法团主席林家辉先生，其居住的屋苑已有超过40年楼龄，涉及约700个住宅单位。他分享屋苑在筹组楼宇复修工程时，面对不少挑战和困难，例如已委聘的工程顾问公司结业需要重新招标、受疫情影响未能召开业主大会等。
直至今年初，业主大会终通过委聘承建商开展工程，历时整整七年。林家辉他形容，在推动大维修及最终能展开工程，全赖一众业主齐心、有决心及耐心。他更自发编制了一本「天书」（下图），图文并茂详细记录屋苑在筹组大维修的工作流程、工程涉及的公用地方范围、不同的施工方案等资料；亦详列多条「常见问题」，解答业主的疑虑，期望能够将今次大维修的经验和心路历程分享予更多「同路人」。
至於另一名业主为港岛大型私人屋苑贝沙湾业主委员会辖下维修及保养小组召集人哈永安先生。该屋苑规模大，有超过2,700多个住宅单位，虽然屋苑楼龄只有约20年，距离履行强制验楼要求尚有一段时间，但屋苑重视楼宇维修保养的工作，亦认同「预防胜於治疗」的楼宇复修概念。
因此，早在大约两年前，屋苑已经与市建局合作试行「预防性维修」的工作，包括制定日后维修保养涵盖的范围、草拟委聘认可人士的招标文件等。在业主、业主委员会和物业管理公司齐心协力下，屋苑今年初已委聘认可人士，以市建局自行编制的「指引及范本」为基础，为屋苑度身订造一套「楼宇保养手册」，并按此为屋苑的公用地方和设施进行检验，以制定维修保养计划和工程开支估算，为日后的楼宇复修未雨绸缪。
怡阁苑在今年4月底展开大维修工程，7幢大厦部分已完成搭棚，韦志成日前到访该屋苑了解维修进度。法团主席林家辉（左）分享旧楼在筹组大维修时遇到的困难和挑战，哈永安（右）亦分享贝沙湾试行「预防性维修」的经验，更鼓励怡阁苑完成大维修后，可以参加「预防性维修资助计划」，为下一个维修周期做好准备和建立财政储备。
年内展开「楼宇复修新策略2.0」研究
事实上，好像林家辉及哈永安这么用心的业主实在不多。面对持续上升的旧楼数量，社会实在需要有更多像这两位重视大厦维修保养、积极参与和推动的业主，才能做好楼宇复修，延长楼宇寿命。
市建局方面，继2020年完成首个「楼宇复修新策略」研究后，我们在去年已著手筹备并计划於今年内启动「楼宇复修新策略2.0」研究，在业主层面之上，从法规要求、体制安排及善用创新科技三方面作深入探讨，并制定加强推动楼宇复修、延长楼宇寿命的具体建议。
具体来说，我们将探讨是否透过立法或修订涉及楼宇保养的相关法规，要求业主为楼宇制订周期保养维修计划、为维修基金制定预算和供款的法定安排等，促使业主更积极履行保持物业良好状况的责任。至於在体制安排上，由於楼宇老化的数量只会有增无减，研究亦探讨设立专责法定机构，负责统筹、推动和监管所有与楼宇复修保养相关事宜的可行性。
此外，应用新科技或技术延长楼宇的可使用年期，亦是研究的重点之一。我们将仿效「焕然懿居第三座」的经验，探讨如何在不同类型、楼龄的楼宇在维修工程及预防性维修措施方面，应用新科技、技术及物料的可行性，提升楼宇的寿命以减低未来的重建压力。
过去9年发表的网志，当中近3成文章都以楼宇复修为主题；而这最后一篇《挚诚•志成》网志，亦以楼宇复修作结，充分反映我对促进楼宇复修工作的重视。这些深耕细作，不单只逐渐改变部分业主的思维；更令我高兴的，是政府在2024年《施政报告》提出，选定小区推行为期一年的「联厦联管」试验计划，并已选定四区在今个月展开相关工作，将市建局在「龙城」区试行全港首个「联厦联管」的计划，提升至政策层面。及至最近，行政会议亦要求市建局在加强楼宇维修、延长旧楼寿命的工作，作检视和优化，并提出具体建议，这是我所认知当中，首次将延长楼宇使用寿命的课题，提升至行政体系的最高层次，反映当中的关注度，对推动楼宇复修来说，有正面作用。
我认为，要改变业主对履行楼宇维修保养责任的思维，宣传教育也相当重要。市建局的法定职能是推广楼宇维修，但要更有效和广泛地将这些资讯传递给市民，媒体的重视和关注尤为重要，并发挥信息传递这重要的角色。我想藉这机会，衷心感谢传媒朋友一直以来对市建局的支持，透过广泛报道将楼宇复修，以至「预防性维修」的资讯带「入屋」。我作为业主，亦在这向大家承诺，会以身作则，履行业主的责任，维持楼宇单位内、外状况良好，减低日后对社会资源补贴维修保养的依赖，甚或为重建过早造成压力。
临别依依，在此搁笔之前，我衷心祝愿楼宇健康、长寿，市民安居乐业、生活美满！