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分三階段籌建 首推復修六步曲 「維修寶」引領「樓宇復修平台」協助業主籌組維修 (Chinese version only)

我曾經在網誌用身體保健來比喻樓宇保養,除了在結構失修破損時及早求醫,進行維修去除病患外,更重要是定期進行身體檢查,持之以恆保養樓宇。故此,市建局歷時逾兩年籌備的一站式資訊網頁「樓宇復修平台」(「復修平台」)(www.brplatform.org.hk),在今年三月底推出。「復修平台」分成三個階段建設,按樓宇復修工程的不同進程和業主所需,分階段更新平台的內容和給予業主的支援服務。首階段內容已經面世,包括一本樓宇「健體秘笈」,由我們的樓宇復修大使「維修寶」,講解樓宇復修的不同流程,幫助業主掌握樓宇「養生」秘訣。

「復修平台」是市建局於2016年成立,由屋宇署、消防處、民政事務總署、廉政公署及香港房屋協會等部門和機構擔當顧問,及邀請25個專業學會和各工程承建商商會,加入這個合作平台之下的諮詢委員會,按各組織的專業所長出謀獻策,儼如為舊區樓宇的復修工作召開「武林大會」。該平台旨在為大廈法團及業主提供全面而專業到位的資訊和技術支援,提升業主定期為樓宇進行保養維修的意識和能力,盡力為業主在籌組樓宇復修工程時掃除障礙。


市建局樓宇復修大使「維修寶」不但粉墨登場,更以「真面目」出場,拍攝短片推廣「樓宇復修平台」首階段內容。

市建局從過去協助舊樓業主進行樓宇復修的個案中,觀察到大部份業主即使有意進行復修,卻缺乏相關的知識及籌備工程招標合約的能力,結果對籌組復修工程無從入手。針對這個問題,「復修平台」推出了一套《樓宇復修實務指南》(《指南》),亦即前文提及的「秘笈」,將整個復修流程化繁為簡,整理成「樓宇復修六步曲」。

URA photo樓宇復修實務指南》列出「樓宇復修六步曲」,並附設二維碼(QR Codes),方便業主觀看相關動畫短片。

整套《指南》就如一本介紹樓宇「養生」訣竅的「健體秘笈」。我們亦以「維修寶」為主角製作逾60條動畫短片,令樓宇復修的資訊更簡單易明,業主只要一掃二維碼便可在網上觀看短片。此外,《指南》亦提供有關樓宇復修的實用資料及相關法例條文,進一步加深業主對籌組復修工程的認識。

URA photo「維修寶」透過動畫深入淺出地介紹樓宇復修工作流程。

現時法團普遍缺乏專業知識,難以自行草擬合適的招標文件和工程合約,聘請工程顧問及承建商,以致部份文件內的條款含糊不清,例如涉及工程項目範圍和數量、負責項目的專業人員的資格、出席會議次數等細項,均未有清楚註明,令承建商未能準確估算入標價格,全面涵蓋工程要求,結果中標後在工程期間便容易引發業主與工程顧問及承建商之間的爭拗;另一方面,招標文件內對工程規格要求的描述亦五花八門,令工程顧問和承建商難以清晰了解工程的具體範圍和施工方案,令回標價未能準確反映施工方案的執行要求,結果部份法團與承建商就施工方案出現不同意見,影響樓宇復修工程的進度。

針對上述問題,「復修平台」已進入第二階段,開始推出用於招聘不同工程顧問和服務提供者的參考文件範本,協助業主處理種種涉及草擬招標和合約文件的工作。我們委聘了建築及法律專業工程顧問,蒐集及分析現時專業學會及維修業界常用的各類工程合約,為合約條款「補漏拾遺」。例如,團隊留意到市場上一般聘請工程顧問的合約條款,並無明文釐清工程顧問延遲服務的責任,故此,我們在文件範本中首次引入一項新條款,列明工程顧問如未能如期完成合約所需提供之服務,在未有合理原因的情況下向法團申請延期,工程顧問須根據合約條文問責;另外,工程顧問合約亦清晰列明所需與法團召開的會議次數及分析承建商標書數目等具體安排,從而提升工程顧問處理籌組工作的透明度,以及業主的相關權責。

此外,這些参考文件範本亦同時涵蓋了各類工程規格和工序、收費表的格式、工期及項目管理階段目標、投標公司的背景資料等,並要求入標的服務提供者須以詳細和統一的格式,填寫資料及提供補充證明文件等,令招標及合約參考文件的條款標準化。這不但讓業主和法團在招標及委聘合適的服務提供者時,有現成的文件方便使用,亦令工程顧問和承建商更清楚掌握維修工程細節,從而作出更準確的估算。

為進一步提高這些文件對業主的參考性,以便配合市建局「樓宇更新大行動2.0」(「2.0行動」)及「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」)兩大樓宇復修資助計劃實施的進度,「樓宇復修平台」將分階段推出相關的参考文件範本,供參與計劃的申請人使用。根據目前兩項計劃的進度,於今年年初按優次而獲首批處理的「2.0行動」申請個案,已踏入「六步曲」的第二步,即招聘專業復修工程顧問事宜;而個別業主亦可藉大廈將需要在外牆搭棚進行復修的時機,委聘合資格人士,同時履行「強制驗窗」法例下訂明的室內窗戶檢驗及修葺或更換窗戶的要求,故此「樓宇復修平台」已推出關於招聘工程顧問驗樓和負責整體樓宇復修,以及為個別單位進行窗戶檢驗及修葺的參考文件範本。而隨着「消防資助計劃」參與樓宇的大廈法團亦會於今年年中開始聘請工程顧問,相關委聘消防顧問的參考招標文件範本亦預計在年中上載至「樓宇復修平台」。預計在明年初,平台亦會推出招標聘請維修工程承建商及消防工程承建商的參考文件範本及工程施工規格標準文件,以配合兩項計劃的申請個案進入第三步,制定標書以招聘有關工程承建商的工作。

除了增長知識、提升能力,我們還希望進一步為業主及法團提供更全面充足的市場資訊。故此,「復修平台」計劃於2020年推出第三階段內容,當中包括與各專業團體及業界代表建立的「工程費用資訊中心」,冀望能夠從過往五年,大約800至1000個已完成復修工程樓宇的工程合約標價中,就公用地方的主要復修工程項目,例如混凝土修葺、外牆油漆及修葺/更換排水渠管等細項工程的價格,進行分析及整理,歸納成不同工程項目種類的單價範圍,讓法團因應其樓宇的復修工程規模及所需進行之項目,比較相關細項工程各回標者所報的單價;另外,我們亦會制定工程投標價格指數,反映香港樓宇復修工程的市場價格走勢,以便業主初步為未來工程總開支作出靈活預算。本局在年初已與業界探討其可行性,稍後便會聘請顧問為「工程費用資訊中心」進行深入的研究。

然而,在建構「工程費用資訊中心」的過程中,我們只能蒐集過去樓宇復修工程的合約標價,作為制定這項新措施在推出初期的資料基礎。我們已就資料發放模式初步聽取競爭事務委員會的意見,日後發放資料時,會註明有關工程費用資料乃由市場上過往的數據整合而成,用者不應視之為承建商日後按個別樓宇工程情況入標的指標價,以符合《競爭條例》的要求。

另外,我們注意到過往負責籌組這些維修個案的法團,大多數在市建局於2016年5月推出「招標妥」服務前已為工程招標,因而並沒有標準化的招標文件範本可應用,或沒有在「招標妥」服務下獲委派獨立顧問就工程招標程序給予專業意見。由於不同維修個案的工程規格要求及合約管理條款有所差異,各個承建商需要以不同的基準進行工程估價及履行合約訂明的不同工程管理安排,令市建局在歸納資料用作分析和比較時會面對一定程度的限制,因此,業主引用「復修平台」內容作為籌組工程的參考資料時,亦須了解內容的局限性。

雖然如此,我認為最重要的,是只要我們確立好上述「工程費用資訊中心」的資料分析機制及操作模式,隨著樓宇復修工程的市場發展愈趨成熟,相信日後將會有更多法團使用參考文件範本及市建局的「招標妥」服務,令「復修平台」能持續優化,其數據更具系統,從而提高這項措施的市場認受性及參考價值。

不僅如此,「復修平台」亦正研究建立「服務提供者資料庫」(「資料庫」),透過邀請有興趣提供樓宇維修服務及管理系統較完備的服務提供者加入資料庫,讓業主和法團參考;而提供者亦須接受定期評核,才能繼續留在資料庫內,以推動業界持續保持服務質量。目前我們計劃分別就工程認可人士、註冊檢驗樓人員、消防工程顧問、註冊一般建築承建商及小型工程承建商制訂五個資料庫。申請加入資料庫的服務提供者,會接受誠信及合約管理水平的審查,檢核其在「工程管理」、「誠信」及「顧客關注」等範疇上,是否設有制度監督轄下員工之表現,而通過評審的服務提供者才可獲載入資料庫。我們預計今年年中就資料庫的框架及評審機制諮詢業界意見,今年年底至明年初便開始邀請業界參與試行,期望明年下半年能陸續推出市場,資料庫的運作亦將會持續進行優化。

但是,我要強調上述「資料庫」的運作與政府及一般公營機構的核準承建商名單有別。一般政府工務工程或房委會的房屋建造工程,是由相關機構直接聘請承建商及其他服務供應者,合約上亦有機制監督其工作表現和質素,並通過設立服務提供者的核準名單,確保競投其所負責工程的服務提供者,符合相關機構的要求;然而,樓宇復修工程屬於業主和法團主導,市建局只擔當支援角色,不會直接參與管理工程合約,因此,「資料庫」所涉及的評審機制,只能針對相關服務提供者在已完成的工程上,是否已就上述三大範疇設立良好的政策及處理機制,而非直接評核它們的工程表現和質素。因此,要建立一套能夠針對提供者實際工作表現的公平表現評核機制會有困難。雖然如此,市建局希望透過設立資料庫,能推動服務提供者加強內部監管制度,提升業界的服務水平和質素。

總括而言,「樓宇復修平台」的誕生,並不代表我們對推動樓宇定期保養文化的工作已完成,相反,我們只是踏出了第一步,未來仍然需要與政府部門、各專業機構和商會夥伴合作,持續增加內容的全面性和公信力。我期望各位業主能積極使用「樓宇復修平台」,並向我們反映意見,讓我們繼續優化和更新平台,協助業主和法團實踐「自助復修」,長遠建立定期為樓宇維修保養的文化。