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善用資源 盡用資源 持續履行市區更新任務 (Chinese version only)

行政長官在剛發表的2019年施政報告中,提出多項房屋政策新措施,其中一項措施是賦予市建局新任務,在其重建項目中積極提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位,協助滿足市民的住屋需求。市建局正就如何落實執行這個任務,在規劃、項目及財政資源等三個層面作深入研究,以制定涵蓋短、中、長期的計劃。

在過去兩個星期,大部分媒體的報導及評論都支持有關的房屋政策新措施,但對市建局是否有足夠資源去落實執行則有不同的意見。故此,我希望藉這次網誌作詳細的解說,讓社會大眾明白。

市建局現時財政穏健 能足以多推首置項目?

持續履行市區更新的任務,是《市區重建局條例》賦予市建局最基本的使命和職能。我們一直以審慎理財的原則,利用現有資源推行重建、樓宇復修、保育、活化和改造重設這五項市區更新工作。目前市建局的財政狀況尚算穏健,資產淨值約有470億元,而當中超過7成,是從正在進行收購的重建項目所收購回來破舊物業的「不動產」,流動資金實質只有約120億元。

未計及配合政府房屋政策的新措施,市建局於未來五年將有超過600 億元的現金支出,以開展草擬中業務綱領內(包括規劃儲備內的計劃)的收購工作。市建局的財政在3至4年後便會進入流動資金短缺情況,屆時,便需要採取適當的向外融資安排,才可確保有充足的流動資金應付工作所需的開支;若然再加上執行房屋政策新措施的工作,有關的融資安排將可能需要提前實施,而所需的融資金額將會更多。故此,焦點不應只著眼於市建局現時的財政狀況穏健,而是未來是否有足夠的資源持續推行市區更新。

「首置」單位為市建局帶來收入,如何會影響財務資源?
要解答這個問題,我嘗試以我們馬頭圍道「煥然懿居」首置先導項目,來說明推出首置項目對市建局財政,特別是流動資金的影響。
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從圖表可見,市建局在推展首置項目時,需要承擔項目的收購成本,而在接著的建築工程階段,亦要承擔建築費用的支出。在這段建築工程期間,項目不會帶來任何收入。相反,假設項目沿用與發展商合作發展的模式,市建局可在完成收購和清場後,便將項目招標交由發展商負責發展,而從招標得來的前期款項收入以及撥作建築費的資金,可以用於開展更多重建項目的收購工作。由此可見,推展首置項目將會影響市建局的流動資金,這難免會拖慢市區更新的進度;此外,從項目收購、建築、落成到出售首置單位,往往長達8至10年的時間,在收購舊樓呎價近年持續上升的情況下,出售首置單位所帶來的收入,亦不足以發展下一個樓面面積與首置項目相若的重建計劃。由此可以預見,在現時的樓市狀況,以首置項目的收入來推動日後重建項目,規模只會愈做愈細,影響更新的步伐及持續發展。

深入研究三大層面 提供更多首置或資助出售單位
正因如此,市建局必須為履行這項「新任務」作深入旳研究,在維持市區更新的可持續發展與推出不同類型的資助出售單位之間,取得平衡。我們會在三個重要層面,包括地區規劃、項目發展模式和財務資源,作全面審視,以便能訂下周詳的業務計劃,讓提供首置或資助出售單位與推行市區更新能相互配合,發揮雙贏。我會就這三大層面作較詳細的講解。

地區規劃加入公營、資助房屋元素
在市區缺乏新增土地的情況下,若要在重建項目中提供更多不同類型的單位,首要條件是創造額外的土地資源,透過規劃土地的不同用途,加入公營和資助出售單位的設定。以市建局正在進行的「油旺地區研究」為例,據我們掌握的資料,研究範圍內絕大部份土地已建設成樓宇或各類基建及社區設施;而在範圍內共7.7萬個房屋單位中,屬公營出租單位的只有不足700個。因此,在制定這人口和樓宇高度密集的舊區的更新規劃藍圖時,有需要在規劃階段,考慮調整項目內公、私營建屋的比例,減低新建私營房屋的數量;又或尋求能夠釋出更多可供發展地積比的方案或新增土地資源,加大「輸出」以維持私營房屋供應的同時,亦加入公營房屋,部分用作為日後進行重建時,調遷和安置受重建影響的居民;部分亦能撥給公營房屋機構編配予有需要的市民,滿足他們的住屋需要。

多元化項目發展模式 配合不同類型房屋需要
在項目發展模式方面,通過重新規劃、重整土地用途所得的土地資源,可以因應短、中、長不同時期的發展需要而制定相應的項目模式。短期而言,現時市建局處理中的項目大致可分為兩類:

  • 第一類是已招標及建築中、以及已落成並正在發售的項目。這類項目正按照市建局與合作發展伙伴簽訂的發展協議進行,由發展商負責興建及出售。由於合作發展協議並無設下由市建局回購項目單位的條款,因此我們不能從合作發展伙伴回購有關單位並改作其他模式推出。此外,回購項目在實際操作層面亦存在地契、法律以至稅率計算等不同層面的複雜性,包括修改地契、大廈公契和繳付印花稅等,並非短期內可以處理。況且,若要市建局按照現時已訂的價格從合作發展商購回單位,然後以折扣價作首置出售,亦不符合成本效益,有違審慎運用資源的原則。
  • 第二類是一些仍在規劃階段的項目。由於項目仍在規劃設計中,有空間讓市建局擬訂合適的模式來推展項目。經初步評估後,毗鄰馬頭圍道「煥然懿居」首置先導項目的春田街/崇志街發展計劃,便屬於可考慮改作成首置項目的合適選址。春田街/崇志街發展計劃現時已完成收購工作,在清場後便可以自行發展的模式,由市建局興建,最快能在3、4年內推出,回應市民的置業需要。

至於較長遠的計劃,我們希望在一些規模較大的市區更新項目中,透過規劃手段釋出可供發展的土地資源,以不同項目模式發展資助出售以至公營房屋單位。以我們在研究當中、兩個位於九龍城區地段的公務員合作社樓宇試點重建項目為例,市建局將會在其中一個規模較大的項目,重整及規劃土地用途,充分利用有關地段的潛力來發展,估計重建後的單位總數,約為現時單位的五倍。因此,我們在規劃這個試點項目時,已將提供公營/資助房屋的因素,納入研究之內。我們將於明年第一季啟動項目,預計在數年後完成收購和清場工作,屆時,我們將劃出部份土地,交由提供公營或資助出售房屋的機構發展,集合他們的資源和能力,加快推展計劃。

另外,市建局將全面審視其「規劃儲備」內涉及收購成本總值超過1,000億元的發展計劃,探討那一些「規劃儲備」內的項目可以加入首置或其他資助出售房屋的元素,並評估所需要的資源及對市建局流動資金、以至財務穏健的影響,與政府作進一步討論。

須為市區更新提供充足資源
為繼續履行持續推動市區更新這項重要使命,並同時承擔提供更多首置或其他資助房屋的新任務,維持穩健及可持續的財務安排,亦是重要的一環。我樂見在這方面,施政報告已提到,政府會適當地提供資源,配合市建局的工作。事實上,《市區重建策略》亦表明,政府可透過不同措施向市建局提供財務支援。這當中不限於政府注資或提供貸款或擔保,亦包括其他形式的協助,例如放寬市建局向外融資的上限。

正如市建局主席早前表示,市建局會善用資源、盡用資源,來履行工作目標、加快市區更新。若然出現財務資源不足的情況時,便需要尋求額外的資源,這包括銀行借貸、發行債劵和向政府提出支援要求等。

市建局作為公營機構,其融資的能力,一般而言與其資產規模成正比,其擁有的資產越多,融資能力愈高。政府現時給予市建局向市場融資的上限為60億元,以市建局今天資產淨值約470億元來說,融資額度應可相對提升。若然政府批准市建局提高融資上限,並能進一步提供擔保,將可降低融資的利息開支,讓市建局能有效運用金融市場上資源,推動市區更新和承擔提供首置房屋的工作。當然,我們亦必須顧及,融資的比例愈高,所承擔利息成本涉及的風險亦會相應增加。

另方面,政府可提供的資源亦可包括向市建局提供土地,以減輕因提供首置或資助出售單位,對市建局流動資金的壓力和負影響。眾所周知,市建局以高於市價的「七年樓齡」價格收購舊區物業,近年我們在九龍區收購重建項目時,便要向住宅業主提出約每平方呎1萬 8千元作收購。以「煥然懿居」純建築成本每平方呎4千500元來作比較,收購每一平方呎舊樓物業的成本,便足夠興建4平方呎的新住宅樓面。由此,若然政府能向市建局提供額外的土地資源,那我們便可以免卻收購的開支,令發展成本用於興建更多的首置單位。

然而,香港現時缺乏可作發展的土地,各界必須認真面對,以多管齊下的措施,增闢土地並確保土地供應持續而穩定,才可以在不同時段滿足不同用途的土地需要,包括闢地發展各類型的公營及資助出售房屋。

置業安居是香港市民的共同盼望,市建局十分樂意配合政府房屋政策的新措施,協助滿足市民的住屋需要、改善居住和生活的質素。在未來的日子,市建局會繼續善用本身的資源,並結合市場夥伴的資源和政府的支援,履行持續市區更新的任務。