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Bylined Stories

為樓宇未來維修保養作儲備(刊登於《信報》)(Chinese version only)

市區重建局的「4R」業務策略(即重建、復修、保育及活化)之中,樓宇復修和在本欄過去兩篇文章探討的重建工作一樣,都是市建局的核心業務。隨著香港的樓宇急促老化,到2046年,估計全港大約有一半樓宇樓齡超過50年。面對如此嚴峻的市區老化挑戰,樓宇復修的工作愈見重要。

為此,行政長官在去年《施政報告》中提出,政府將動用30億元,推行「樓宇更新大行動2.0」,及20億元推行「消防安全改善工程資助計劃」,主要集中協助樓齡較高及平均應課差餉租值較低的住宅及綜合用途樓宇,進行樓宇復修,消除樓宇安全隱患,延緩樓宇老化。

筆者自小學開始在美孚居住,數十年來經常在舊樓林立的深水埗區遊走,見證不少舊樓因為缺乏保養,居民生活在惡劣的居住環境中。根據市建局的資料,現時全港約有10,200幢私人住用或商住混合樓宇的樓齡達50年或以上,當中約1,400幢位於深水埗區。不過,樓宇是否仍適宜居住,重點不在於樓齡,而在於大廈的結構安全和宜居程度。就以筆者居住、屹立深水埗區半世紀的美孚新邨為例,由於定期進行維修保養,令樓宇維持良好狀況,並連帶為樓宇保值,可謂樓宇保養維修的良好示範。

事實上,當前樓宇維修面對最大的一個難題,便是業主和大廈法團過去未曾為樓宇維修積穀防飢。香港的樓宇主要採用鋼筋混凝土建造,若保養得宜,樓宇的壽命可以超過百年,但過程中必須進行周期性的維修保養。假若一幢樓宇在整個生命周期,要進行大約五次保養維修計劃,當中所涉及的維修總開支,將可能較樓宇興建時的建築成本還要貴,反映樓宇維修對業主來說,是一份負擔不輕的責任。所以如果大廈欠缺定期的維修保養,亦無為維修工作預留充足資金,一旦樓宇老化才一次過做大型維修工程,業主往往難以一次過斥大筆資金支付維修費用,令工程舉步維艱,樓宇失修問題亦會進一步拖延和惡化,陷入惡性循環,最終只能期待重建解決問題。

設儲備金 定期供款應付維修工程

要打破上述惡性循環,其實可透過設立特別基金(Special Fund)或儲備金(Sinking Fund)解決。維修儲備金的目的,是在樓宇進行大型維修工程時,有充足儲備資金支付費用,不用業主即時供款大額集資。基金一般從業主每月繳付的管理費當中,抽撥一部份款項作定期供款,並存放於一個專款戶口中,而有關款項不能用於支付大廈的日常管理開支。當大廈法團議決進行較大型的公用地方或設施的維修及更換工程,又或要應付突如其來的維修支出時,才可以動用這筆儲備資金。

筆者知悉,深水埗區一個大型屋苑的法團,每年籌備屋苑管理帳目預算時,會將部份帳目盈餘,調撥到為非經常性維修工程而設的儲備金,待日後業主通過進行大型維修工程,便可動用基金款項,而無須一次性徵收大筆維修款項。另一個沙田區的大型屋苑,在2015年開始亦設立大型工程儲備基金,由業主以每月供款形式連管理費一併繳付,為期七年,目標為基金籌集資金,應付日後進行的大型維修項目,有關做法值得其他業主借鏡。

雖然香港目前並沒有法例強制大廈設立維修儲備金,但政府亦有措施鼓勵新建樓宇的業主設立儲備金。在2011年,地政總署推出大廈公契的新指引,訂明新建樓宇的業主(或其管理公司)須設立特別基金(Special Fund),一手樓宇的新業主,須要先一筆過支付相當於兩個月管理費的款項,注入基金作為起動儲備,以備應付日後樓宇改善或進行大型維修工程的開支。雖然公契指引訂明業主日後需要為基金定期供款,不過供款多寡、何時供款等問題,則交由根據公契成立的業主組織作議決;可惜業主一般缺乏專業知識釐定儲備的合理水平,無從知道基金滾存的水平是否足夠應對未來維修工程的支出,可見制度仍有改善空間。

參考外地經驗 訂周期保養計劃

作為香港鄰居的澳門,其民法典訂明,分層建築物必須設立「共同儲備基金」[1],以承擔公共地方的維修開支,法例更訂明業主對基金的每月供款額,最少為每月繳付管理費的十分之一。近年澳門政府再就「共同儲備基金」的管理和運作規則,進行諮詢和修訂,進一步改善基金的保管和動用規則等,以應對現代化的樓宇管理。

另一個推行樓宇維修儲備金相當成熟的國家是澳洲,根據當地一些測量師行及物業管理公司的報告和資料,悉尼及墨爾本等主要城市位處的昆士蘭省、新南威爾斯洲及維多利亞省等省份,已立法強制部份分層樓宇的法團,須設立維修儲備金,為樓宇進行周期保養及維修,並訂明法團必須為大廈籌備一份為期十年的儲備基金預算,評估大廈未來十年的維修支出,業主再根據預算逐年攤分所需的供款。有關法例的優點,在於業主在供款前,已預知大廈未來需要進行的具體維修計劃的詳情及時間表,清楚掌握款項日後的用途,增加儲備金的透明度。

樓宇和人的身體一樣,需要定期進行「身體檢查」,一旦發現毛病便應介入「治療」,才能保持健康,延年益壽。對於個人健康,不少市民購買不止一份醫療保險或儲蓄計劃,為個人醫療保障做好財務規劃和定期供款;但對動用數百萬、甚至過千萬購買的樓宇單位,是不少業主人生中最重要的資產,為何卻缺乏為樓宇維修作供款的概念,以保障樓宇的健康呢?

適時維修保養 為樓宇「保值」

筆者理解,香港樓宇買賣十分活躍,市民居住流動性較高,業主對成立儲備金其中的一個心理關口,是自己未必會長遠在同一住所居住,似乎沒必要預早為大廈的公用地方儲備金額作將來維修之用;不過這種想法其實忽略了一個概念,就是適當的維修保養,可為物業資產「保值」甚至「增值」。事實上,業主在購買一個二手物業時,其實在不知不覺間,同時購入為樓宇保養維修的責任。因此,買家應建立在交易前先了解樓宇日後維修安排的意識。大家可以想像,如果買家計劃購買二手物業住宅單位時,發現大廈公共地方和設施缺乏保養,失修殘破,法團亦無儲備應付日後的維修工程,自會擔心買入單位後需要承擔大筆維修開支,對交易可能有所卻步或要求壓價。但如果業主為樓宇設立維修儲備金及訂下維修計劃,令買家可以在交易前知悉大廈日後維修的安排準備,有助消除買家這份心理包袱。這亦正好說明,為何一些樓齡達數十載的大型屋苑,透過動用儲備金定期為樓宇進行保養維修,可令樓宇價值追隨整體樓市同步上升,在市場上維持吸引力。

妥善維修保養樓宇是業主的責任,為樓宇進行「預防性維修」,及早制定適時的維修保養計劃及時間表,能有效保持樓宇及設施的良好狀況,避免一旦耗損情況「積勞成疾」,所需的維修成本將更高昂,亦有機會危害公眾安全。筆者相信香港可借鑑外地設立維修儲備基金的不同經驗,並因應香港樓宇管理的獨特性,通過政府、業主和法團及專業界別三方共議,構思設立一個切合香港樓宇需要的維修儲備金制度。解決了資金問題後,加上技術支援和專業協助,樓宇的維修工作便能更有效地推動。筆者亦知悉,市建局正就樓宇復修展開全面的策略性研究,通過檢討在樓宇維修方面的相關法例及規管,及參考其他地方在這方面的政策,就樓宇維修建議最佳的作業方式,為全港不同類別的樓宇,制訂一套全面和整體的「樓宇復修策略」。市建局亦正籌備一個「樓宇維修平台」,集合與樓宇復修相關的專業人士、承建商、政府部門和執法機構等代表,提供資訊,以協助業主解決與樓宇維修有關的問題和困難。有關平台大約在今年年中推出,相信屆時可與政府的「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」配合,為樓齡較高的舊樓業主,提供多方協助,解決樓宇結構安全問題和提升消防安全水平。

林智遠
市區重建局深水埗分區諮詢委員會主席


[1] 澳門特別行政區《分層建築物共同部分的管理法律制度》第二章第一節第十條   
   (http://bo.io.gov.mo/bo/i/2017/34/lei14_cn.asp