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行政总监网志《挚诚.志成》

「动态」管理 适时调整项目进程 审慎考虑项目特性厘定收购次序

过去一年,全球经济环境复杂多变,楼价和地价受外在环境影响变得波动,令发展商入标投地的策略和作价趋向审慎。考虑到目前市况,市建局预期发展商的投标意欲在短时间内不会回复积极,因此,我们已推迟部分重建项目的招标时间表,这无可避免地影响市建局的现金流状况。

为维持市区更新的可持续性,我们早前先后发行了120亿港元的债券及签订一笔130亿港元五年期定期及循环银团贷款,补充现金流以应付正在进行收购及计划展开收购的重建项目,用以支付收购和补偿的庞大现金开支,尤其以大规模的重建项目为甚,开支动辄以数十、以至百亿元计。市建局必须谨慎管理持有的现金流,慎重部署项目的收购步伐,以避免环球经济及本港市况在未来仍有一段时间不明确及不穏定的环境下,作高昂的收购决定,日后一旦市况回落影响项目的回报。

为此,我们以「动态」管理的策略,考虑不同因素,包括(一)项目收购的规模,尤其是涉及住宅物业和商铺的数目、(二)项目收购的复杂性,包括处理租户的补偿和迁置事宜,以及(三)项目工程的复杂性,包括是否涉及封路或改道工程、搬迁和重置地下管道等的公共设施,从而调整不同重建项目的收购步伐,以相对较简单、能尽快平整地盘,取得批地文件以进行招标的项目先行,加快资金「回笼」补充现金流,以应付其他较大型项目的支出。

另一方面,市建局在本月推出全新的「项目发展促进服务」,於展开重建项目的招标程序前,让发展商能尽早获得项目的相关资讯,并加强与发展商沟通,收集他们对项目的意见及解答相关问题,让发展商对项目在入标前有充分的理解,有更多时间准备标书及与其他机构合组财团,以提升招标成功率,补充市建局的现金流。

考虑项目特性决定收购先后

市建局一直按照现行机制,在重建项目获政府批准后展开收购程序。然而,每个重建项目由宣布重建至向受影响的业主提出收购建议,不同项目所需的时间会因应项目本身的特性而有所不同,这包括:

(一)项目收购的规模
市建局团队在决定重建项目的收购时间,其中一个主要考虑因素是项目收购的规模,项目涉及受影响的住宅及商铺业权的数目愈多,预留作收购和补偿的资金便需要愈多。

以现时在业务计划内已启动而仍未开展收购程序的重建项目,涉及的业权份数由70多至800多个,在现金流紧绌及未来经济环境仍未明朗的前提下,市建局团队会先考虑收购规模相对较细、不涉及动用高昂收购金额的重建项目,展开收购。

此外,收购的业权数量愈多,所需处理的时间便愈长。市建局在向住宅物业的业主提出收购建议后,业主有两个月时间考虑是否接受收购。当业主决定接受收购建议后,业主和市建局分别会委聘律师处理物业买卖事宜,视乎市场当时可处理楼宇买卖的律师事务所的情况,涉及业权数量多的项目便有需要分批处理买卖合约事宜,项目的收购进程相对收购规模较细的项目而言,需要较长的时间才能完成。

(二)项目收购的复杂性
除了考虑重建项目的收购规模外,市建局有别於私人发展商,亦需要处理项目内租户的补偿和迁置事宜。一般来说,若项目涉及大量的租户,包括劏房户,完成整个收购程序所需的时间就更长。

当出租物业的业主接受市建局的收购建议后,市建局会派员到访收购单位内的租户,审核租户的特惠津贴或安置资格,这些工作包括量度单位的面积、计算租户可获取的特惠津贴,以及处理合资格租户的现金补偿或迁置安排。

根据现行政策,受重建影响的租户,除了可选择现金补偿外,亦可以选择安置到公共房屋单位,但需符合相关的入息和资产要求。因此,若租户选择安置,市建局团队需额外进行审查,确定租户合乎入住香港房屋委员会或香港房屋协会单位的资格,并将住户的资料转交予相关部门和机构作进一步核实。在确认安置资格后,团队亦需要为租户安排抽签、拣楼等工作。一般而言,由出租物业的业主接受市建局的收购,至完成整个租户的补偿和安置工作,便需要额外10个多月的时间处理每个租户的个案。

涉及劏房和天台屋   收购需时更长

若然业主持有的单位为「劏房」,核实租户的时间亦相应增加,市建局需要为一个单位内每个「劏房」户,重覆以上核实资格和安置的程序,团队曾经处理过「一劏十二」的情况,可想而知,项目收购单位内的「劏房」数目愈多,所需处理的时间便会以倍数增加。

此外,若重建项目范围内有僭建的天台屋,由於天台属公用地方,市建局需待重建项目范围内所有业主接受收购建议后,才能处理天台屋租户的补偿和安置工作,进一步延长整个收购过程。

除住宅物业的业主和租客外,市建局亦向重建项目内的非住宅业主提出收购,以及为有需要的商户提供支援。以深水埗兼善里项目为例,项目范围内有一所私营安老院舍,迁置过程相对复杂,除了要寻找合适的地方继续营运、因应相关法规要求处理牌照事宜之外,由於院友数目众多,加上大部分为行动不便的长者,院舍需安排人手和时间分批安排迁出,我们团队亦尽量配合,给予充分时间让院方完成搬迁,才交出单位。

(三)项目工程的复杂性
市建局团队在厘定各个已开展重建项目的收购先后次序时,项目是否涉及封路或改道工程、地下管道,包括电缆、光纤电缆、输水及排水管道和煤气管道等公共设施的搬迁和重置等,亦属考虑的因素。

由於市建局需要就拟展开的重建项目保密,因此,相关项目的详细资料搜集及深化规划工作,都只能在公布启动项目后才能进行;加上封路或改道,以及地下管道搬迁和重置等工程,均涉及谘询政府部门、审批及刊宪等多个程序,因此,不同项目若涉及上述工程,在规划、进行技术研究及方案设计、谘询及审批等所需的时间和进度,亦会因涉及工程的规模大小和复杂程度而不同,项目能推出招标的时间亦各异。

具体来说,若然项目范围内涉及封路或改道工程,市建局团队需委聘顾问进行交通影响评估报告,以及将有关工程方案提交予路政署运输署等不同政府部门审批。若涉及地下管道等公共设施的搬迁和重置,团队亦需制定相关的工程方案,以及谘询相关的政府部门,包括水务署渠务署等。至於公用设施例如地底电缆的搬迁工程,则需与电力公司协调,制定施工时间表、暂停供电的时段和范围等,将工程对用户的影响减至最低。

由此可见,若项目涉及的封路、改道和地下管道工程愈简单,需要筹备的工程方案以至审批时间则相对较快,让市建局能尽早取得地政总署批出的地契,就项目进行招标以取得前期款项收入,补充现金流。

现时在市建局业务计划内,共有4个早前已获政府批准,但仍未展开收购的重建项目,包括皇后大道西/桂香街发展项目(桂香街项目)、土瓜湾靠背垄道/浙江街的公务员建屋合作社项目(靠背垄道项目)、明伦街/马头角道发展计划(明伦街项目)和土瓜湾道/马头角道发展计划

上述桂香街项目因受司法程序影响而未能展开收购;而最后一个属工业楼宇的收购,市建局需另订方案处理。余下的靠背垄道项目和明伦街项目,市建局团队在厘定收购时间时,需综合上述考虑因素,详细审视项目各自的特性,才作决定。

明伦街项目收购规模大   工程较复杂   

在项目的收购规模和复杂性方面,明伦街项目有超过820个业权,数目较靠背垄道项目约460个,多接近一倍;而明伦街项目受影响的业主、商户及租户的总数有超过一千户,是靠背垄道项目的两倍多,加上明伦街项目内有超过三成半属於劏房户,市建局除了需要预留较多资金用作明伦街项目的业权收购、租户的补偿和安置之外,亦要处理500多个租户的个案,估计涉及核实租户身份、计算补偿及协助安置上公屋等工作,耗时甚长。

在商铺营运者方面,明伦街项目范围内有超过100个地铺需协助搬迁,当中大部分为车房;相比靠背垄道项目来说,由於项目内绝大部分属自住业主,没有商铺,整个收购及租户补偿和安置工作相对简单,相信能较快地完成。

至於工程复杂性方面,靠背垄道项目和明伦街项目两个项目地底都有电缆、输水及排水管道等公共设施,需与相关的政府部门和机构商讨搬迁和重置方案。然而,因明伦街项目地底有一条阔约3.6米的大型「箱形」暗渠,用作疏导区域性的降雨,团队需与渠务署等政府部门协调,确保这管道在工程期间及重建后能如常运作,这亦令明伦街项目的地底工程更为复杂和耗时。

在衡量市建局现金流状况的前提下,市建局无疑会倾向考虑那些收购进程较快、尽早能取得政府批出地契以进行招标的项目,向其提出收购建议。团队亦明白,现居住於已开展项目范围内的居民,对市建局能尽早收购,让他们另觅较佳居所、改善生活环境的期盼。

为旧区居民提供家居小型工程维修服务

为此,在推动楼宇复修工作之上,市建局团队透过与地区组织合作,识别旧区内,不管是否市建局项目的有需要住户,包括独居、双老长者和基层家庭,为他们提供免费家居维修服务,进行包括修补墙身、天花石屎和维修水管等小型维修工程,改善其楼宇安全和居住环境。

在过去两年,团队在九龙城及土瓜湾区旧区,已先后协助数十个此类个案,为单位修补石屎和钢筋,并进行除锈及防锈工作,提升单位的结构安全水平和宜居度。

我希望不论是居於市建局已开展的重建项目而正在等待我们提出收购建议的业主,抑或是旧区内其他楼宇的业主,不论任何时候,都不要忽视为大厦及单位做好维修保养的重要。而现时正在等候市建局就重建项目提出收购的业主,若在维修楼宇公用地方或单位内部遇到困难,需要支援,我鼓励他们向市建局团队寻求协助。

审时度势   调整项目不同阶段进程

目前经济环境和楼市状况,对市建局的财务穏健带来不少挑战。连同去年4月已展开收购工作的九龙城衙前围道/贾炳达道发展计划,市建局在未来数年,合共有5个已获政府批准的重建项目需进行收购工作,预计涉及总收购开支约300 亿元。

面对旧区及楼宇「双老化」问题日趋严峻,尽管市建局已经透过发行债券和银团贷款补充现金流,以完成上述已批准进行的项目,与及推动旧区更新的持续发展。然而,市建局必须审慎管理现时持有的现金,平衡已启动项目内受重建影响居民的意愿,及旧区其他期待重建的居民的处境;同时要审时度势,考虑当前及预期未来环球经济及本地楼市状况不明朗因素,对市建局就项目提出收购及推出招标,在现金流及财务穏健方面会带来的影响。

假若现时市建局只考虑已启动项目内居民的意愿而作涉及高昂收购开支的决定,日后一旦市况出现变化令项目的回报大幅减少,这将直接影响市建局可进行其他重建项目的步伐和规模。市建局将不时检视已开展项目不同阶段的进程并作适时调整,维持财务穏健,在力之所及的前提下,持续有序地履行市区更新的任务,照顾旧区不同居民的需要。