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「招標妥」推動嚴謹招標程序 業主申請反應踴躍 承建商參與更積極 (Chinese version only)

市建局在2016年5月推出的「招標妥」樓宇復修促進服務(「招標妥」),即將滿3周年。這段期間,業主和法團參與計劃的反應十分正面,其中在2017年10月,政府在財政預算中撥款三億元,讓業主以優惠費用參加「招標妥」後,市建局收到的申請個案數目,由優惠計劃實施前約100宗,升至今年3月的約720宗,升幅達6倍,涉及的單位數目超過10萬個。我樂見這項服務已逐漸受到大廈業主和法團歡迎。

相比申請數字,至目前為止,只有八份申請成功召開業主大會揀選工程承建商,當中原因是業主籌組樓宇復修工程時,必須符合《建築物管理條例》的採購服務安排,為招聘工程承建商擬訂好標書文件,及進行公開招標,不能為加快進度而省略既定的程序和審核工作。故此,「招標妥」並非只在公開招標的環節提供支援,而是由市建局擔當「促進者」角色,由協助法團籌備招標聘請工程顧問開始,直至業主召開業主大會揀選工程承建商為止,過程涉及三個階段的工作,包括聘請工程顧問、聘請工程承建商和開標及評審標書,不同階段所需要的時間,則取決於有關工作的實際進度,難以一概而論。再者,由於不同申請個案所涉及的樓宇單位數目、業權分佈情況以至所需進行的維修工程規模各有不同,視乎個別樓宇的實際情況,一般也需要18至24個月才能完成該三個階段,直至就業主工程顧問所提交的標書評核報告提供了意見,以便業主可以召開業主大會揀選工程承建商為止,「招標妥」的服務才算是完結。

在第一階段,市建局會委派獨立專業人士,協助法團聘用復修工程專業顧問,以負責帶領法團進行具體籌組和招標工程的工作,並監督往後一切的維修工程至完成為止。現時已接獲的720宗申請之中,除了部份個案的業主需要準備申請文件(例如業主立案法團註冊證書、業主大會上通過進行樓宇維修並參加招標妥服務的決議等)交予市建局作資格審核外,我們已完成審批約六百宗的申請,佔申請總數約八成多,包括有部份是新近才參與計劃的個案。

這些申請「招標妥」服務的業主,大多沒有籌組樓宇工程的經驗,因此他們在聘請工程顧問前,市建局職員會參與法團舉辦的簡介會,向業主詳細講解籌組維修工程的具體流程、聘請工程顧問的作用、其職責及服務範圍等,以便他們制定合適的工程顧問服務標書。這些前期工作有助增加籌組工程的透明度和加強業主的信心,減低日後業主間可能出現誤解的機會,連同草擬招聘合約及往後的招標程序等,一般也需要12個月才能完成。

目前,約四成「招標妥」個案已聘用了工程顧問。在開始第二階段(聘請工程承建商)前,工程顧問需要展開樓宇勘察工作,了解樓宇的整體狀況及老化程度,從而制定合適的樓宇復修方案及工程估算,以便編制聘請工程承建商的標書,而「招標妥」下的獨立專業人士會在上述過程為業主提供意見。

第三階段的工作主要透過電子招標平台(「平台」)招聘工程承建商,及截標後進行開標並由工程顧問審核每份標書及撰寫評核報告,最後召開業主大會議決中標的承建商。現時,約有70宗個案已透過「平台」招標聘請工程承建商,而當中約60宗個案已經完成招標。此階段工作較耗時,原因之一是引入「平台」服務前,一般受資助的大廈維修工程,回標數目平均只有約20份;而在上述該60宗利用「平台」進行招標並已截止入標的個案中,經過初步統計後,他們平均收到40份標書,回標數目是前者的一倍。由於接獲的標書數目增多,工程顧問便需要更多時間詳細評核標書,包括分析回標價目和審視各投標者的公司資歷;同時,市建局委派的獨立專業人士亦要對工程進行獨立的估算,就回標價格提供意見。

此外,由於維修工程費用一般較大,根據《建築物管理條例》規定,若工程費超過每年樓宇管理預算的20%,法團管委會便不能自行決定中標結果,而須召開業主大會將所有有效標書及工程顧問的分析及意見提供業主參考,並必須以過半數票通過決議,揀選合適的工程承建商。可想而知,業主在這階段需要處理的工作複雜而耗時,不可能匆匆完成。

同事近日和我分享港島區一個大型屋苑業主剛透過「招標妥」完成揀選維修工程承建商的個案,涉及單位逾數千伙。這個屋苑的業主,過去曾嘗試組織大型維修工程,惟過程並不順利。一方面,涉及業主的人數眾多,而大部份業主對維修工程細節和招標程序卻意見分歧;另一方面,由於該屋苑的維修工程規模較大,業主對工程承建商的水平亦有一定要求,通過傳統方式在報章刊登招標啟示及邀約投標方式進行招標,未能吸引更多工程承建商投標。結果,該屋苑業主最終未能揀選合適承建商,令維修工程難以順利展開。

在「招標妥」服務推出後,這個屋苑隨即申請,並在2016年8月獲批,隨後重啟了籌組維修工程工作。屋苑業主邀請市建局委聘的獨立專業人士,協助審視早前草擬的招標文件,獨立專業人士亦於審視各份文件後,建議作出若干修訂,協助釐清標書內關於合資格承建商的資歷要求、維修外牆等工程主要部份的施工方案及風險管理條款等。市建局職員及該獨立專業人士亦多次參與業主會議,協助講解維修工程的細節和招標安排。最終業主順利通過修訂後的工程標書,在2017年12月通過「平台」公開招標。

隨著約3個月的招標期結束後,共收到超過20份有效標書,入標數目較參與「招標妥」前的招標結果大幅增加,並吸引多間在市場上有豐富工程經驗及具實力的承建商入標競投,部分更是市場上具實力但從未參與復修工程的承建商,給業主更多選擇。而由於屋苑業主對工程承建商的服務質素有較嚴謹要求,故此在審核標書時決定分兩階段審核標書。在首階段,工程顧問只會就標書的技術內容作評審,包括工程承建商資歷、財政狀況及工作經驗等元素進行技術評估;在完成技術評估報告後,屋苑業主才開啟所有標書的回標價,由工程顧問綜合技術評估結果及回標價分析,制定整體標書分析報告,因而,這兩個步驟共需大半年的時間才完成。屋苑業主最終在去年底召開業主大會,詳細討論該份標書報告及獨立顧問的工程估算分析後,正式議決中標的工程承建商。據知,該屋苑已與工程承建商簽訂合約,預計今年第二季便能展開工程。這屋苑拖延多年的樓宇復修問題,透過「招標妥」的支援,最終能向前跨出重要一步。

從這個成功例子,我們可以見到,即使這類規模龐大的大型屋苑維修工程,只要業主們能夠齊心團結,便能順利推動維修工程。樓宇維修工程涉及複雜的招標及施工方案,推出「招標妥」服務旨在協助業主在籌組維修工程的路途上,讓業主對各項環節有更深入和全面理解,減低在整個籌組維修過程可能出現的誤解和分歧。儘管部份過程需時,但每一個環節和階段也有其重要的意義和作用,不能單單只看完成個案的多寡及所需時間的長短而論成敗。

隨著「樓宇更新大行動2.0」、「消防安全改善工程資助計劃」及「優化升降機資助計劃」陸續展開,參與各計劃的樓宇均需要透過「招標妥」進行招標。市建局將持續優化「招標妥」的服務流程,及於本月底推出「樓宇復修平台」(http://brplatform.org.hk),為業主提供更多具參考價值的資料,以做好專業支援和「促進者」角色,鼓勵更多舊樓業主進行樓宇維修。